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6751亿元地产信托地雷和负债假象

2012年09月10日 07:46 来源: 理财周报 【字体:

  理财周报记者 丁青云

  上期,我写了关于金科股份(000656)高融资成本吞噬利润一例。这在地产公司其实是常态。2012年上半年,137家地产上市公司的平均毛利率是40.74%,平均净利率14.82%。而房地产信托产品收益率10%以上很正常,接近净利率。

  这是相当高的融资成本。中国的实体经济不赚钱,除了房地产、矿产业等,其他行业比如钢铁这样的屌丝行业,并不能够担负起如此高的信托成本。而按国泰君安的统计,自2008年以来,房地产信托收益率一直高于信托产品平均收益水平。

  有地产分析师认为,近几年来,信托业的迅猛发展,与房地产对信托融资的强烈需求有密切关系。此言不虚。中国信托业协会显示,截至2012年6月30日,房地产信托规模为6751亿,占整体信托规模的12.81%,为众行业之最。

  一般而言,2010-2011年快速扩张,但周转较慢、开发周期较长的区域性大中型开发商对信托依赖度最高、兑现风险最大。江浙地产商如泛海建设(000046)新湖中宝(600208)等便是典型。

  房地产信托分为四种:一是债权类,即信托贷款,房企提供抵押物。二是股权类,信托公司以信托资金投资房地产企业股权,信托公司直接参与日常管理,双方形成所有权关系。但目前大部分股权类信托均有回购协议,实际仍为债权性质。三是财产收益类,类似资产证券化产品,主要针对已建成且可产生稳定现金流物业,以物业收益权为抵押;四是组合类,上述三种类型的混合。

  第一、二种类型最普遍。债权类信托融资记账相对简单。债权融资计入负债中的其他非流动负债。如果一年内到期,则计入一年内到期的非流动负债。当然,也有部分公司将其计入其他应付款。这种负债类型信托和银行贷款一样,提高了公司的资产负债率。

  需要注意的是第二种股权型信托。股权型信托,不在负债中体现,而是体现在股东权益中。以金科股份为例。2011年6月,中诚信托以信托资金5.97亿向金科股份子公司北京弘居增资。增资后,公司持有北京弘居50.51%股权,中诚信托持有49.49%股权。该信托计划规模为9.97亿,期限为33个月,年利率15%,其中劣后信托单位规模为4亿,全部由金科股份定向认购。金科股份或其指定第三方有权行使优先受让权受让股权。

  记账时,金科股份将信托融资其一部分计入注册资本,一部分计入资本公积,也就是计入所有者权益,而不是计入负债。这类股权型信托,一般设有回购条款,其实本质上是债权性质。

  这涉及到信托公司的产品设计意图。说到底,这是信托公司精心设置的局。股权信托形式,信托公司是股东,可派驻人员介入日常管理,以监控资金不被挪用。从法律意义上讲,信托公司是项目股东,而非债权人,地产公司可抵赖。但一般而言,信托公司都再设置相应的抵押、担保合同,防止做成“真股东”的风险。这实质上是“假股权真负债”,这种情况在地产公司并不少见。

  如此一来,通过股权类信托融资,非但没有提高公司的负债,反而提高了公司的净资产,变相降低了资产负债率。由于是股权信托,按理是同股同权的,风险与收益同等,在现金流表上无需支出利息。利息成本去哪呢?利息通常最后体现在,少数股东综合收益总额上。这也是你所看到的,有些地产公司净利润和归属于母公司股东的净利润差别如此之大的原因。利润,被少数股东拿走了一大块。

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