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房地产信托进入兑付高峰期 楼市明降暗折涌动

2012年07月03日 07:32 来源: 杭州日报 【字体:

  在严厉的宏观调控背景下,杭州的房地产商们徘徊在“资金”的十字路口,经历着何去何从的生存考验。尽管没有开发商肯主动愿意承认资金流转困难,在银根缩紧的困境下,遭遇资金“断链”危机的房企却远不止几家之数。

  上周,一位不愿透露姓名的房企人士透露,“选择大幅度降价促销,还是因资金压力而起。7月份信托就要到期了。公司的确很需要钱。”他同时表示,选择以这样的方式来回笼资金的开发商,最近很多很多。

  刚刚过去的6月份,杭州主城区商品房共成交6747套,列近六年来同期第二,在历年所有月份中,排名第三,同时也是自2009年7月以来的单月成交新高,创下2010年调控以来新高。其中住宅成交5212套,占总成交量的77%。

  对最近的一波市场回暖,经济学家谢国忠个人认为,是因为有些信托产品,放高利贷到期了。但是,对杭州的部分开发商来说,这一波市场回暖,多少有点心知肚明的人为促动因素。

  根据国泰君安数据显示,2012年房地产信托总到期规模为1758亿元,为三季度最高,而即将到来的7月份是今年单月兑付的最高峰,达504亿元,信托还款高峰即将到来。因为,从2010年下半年开始正是信托产品疯狂发行的高峰期,按照房地产信托还款期限一般在1.5年期到2年期来推算,第一个偿付小高峰就要出现。

  这会是一个非常现实的问题。自楼市遭遇调控以来,“从银行口袋掏钱越来越难了”,这已经成了开发企业的共识。即便以民间资本充裕著称的浙江,房地产行业对于银行依赖度并不低,企业的资金构成中,银行信贷是一条长期的“输血管道”。既然供血不足,房企势必另寻出路,在积极拓展新的融资渠道过程中,房地产信托扮演了重要角色。

  资金相对集中、股本结构考虑较宽松,并且融资成本低、节约财务费用,同时还具有期限弹性大的优点,在宏观调控政策的“洗礼”下,应时而生的房产信托看起来很美好。光2012年一季度,新增信托项目就达到了3588个,其中投向房地产的项目金额高达441.9亿元,而仅在3月份,就有223.2亿元投向了房地产行业。包括万达、万科、绿城等单一公司的信托产品发行量都超过了50亿元。

  2009年的时候,绿城曾经依靠信托化解一笔4亿美元的高息债待偿危局。但是,同样在2011年,绿城在出让证大地王项目时,按潘石屹回忆,绿城当时的生命,都是按天来数的。所谓,成也信托,危也信托。倘若房源销售不畅,对开发商来说,信托到期还本的压力也是巨大的。

  这也就很好解释了一段时间来,楼市明降暗折涌动的现实。在调控政策持续收紧,楼市低迷的情况下,开发商主要的还款来源还是在于现有房源的销售,为了应付集中兑付的房地产信托,开发商最终还是选择了趁着火热的行情,果断杀价出货。

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