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四种房地产信托融资模式解析

2012年06月27日 08:16 来源: 经理人 【字体:

  5.3万亿了!信托业的规模不露声色地扩大着。

  而截止到2012年3月31日,在5.3万亿中受到市场关注的房地产信托的规模达到6865亿元,占到总规模的13.46%

  房地产信托再度发热……

  ■文/吴昊

  “您好,我们公司新近推出了一款房地产集合资金信托计划,您感兴趣吗?”

  “烦扰您了王女士,请问您对房地产资金信托了解吗?”

  ……

  这是王女士收到的向她推销信托产品的电话。

  然而,像王女士这样的普通投资者,在了解房地产信托的过程中,由于专业知识的欠缺以及少数销售者对风险的刻意隐瞒,使得原本应该被揭示的风险被忽略了,极有可能成为接盘到期旧信托的“托”。

  因此,在进入2012年,房地产信托再度发热时,我们很有必要理清关系,搞清楚房地产信托的产权。

  其实,基于融资过程中形成产权关系及现实的运用,房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。

  贷款型信托融资模式

  1、操作流程

  在这种模式下,信托投资公司作为受托人,接受市场中不特定(委托人)投资者的委托,以信托合同的形式将其资金集合起来,然后通过信托贷款的方式贷给开发商,开发商定期支付利息,并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司;信托投资公司则定期向投资者支付信托受益,并于信托计划期限届满之时,支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。如图一所示。

四种房地产信托融资模式解析

2、优势和劣势(图二)

四种房地产信托融资模式解析

优势:融资期限比较灵活,操作简单,交易模式成熟,利息能计入开发成本。

  劣势:与银行贷款相比成本高,目前政策调控环境下难以通过监管审批。

  股权型信托融资模式

  1、操作流程

  在这种模式下,信托投资公司以发行信托产品的方式,从资金持有人手中募集资金,之后,以股权投资的方式(收购股权或增资扩股),向项目公司注入资金;同时,项目公司或关联的第三方承诺,在一定的期限(如两年)后,溢价回购信托投资公司持有的股权。如图三所示。

四种房地产信托融资模式解析

2、优势和劣势(图四)

四种房地产信托融资模式解析

  优势:(1)能够增加房地产公司的资本金,起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件;(2)其股权类似优先股性质,只要求在阶段时间内取得合理回报,并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。

  劣势:一般均要求附加回购,在会计处理上仍视为债权;如不附加回购则投资者会要求浮云超额回报,影响开发商利润。

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