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地产豪言过去我们卖的太便宜首开信托再融资

2012年06月18日 08:21 来源: 搜狐焦点 【字体:

  观点地产网 见习编辑 李雯露“我们的价格一直在涨,我觉得过去方兴卖得太便宜了。”就在众多房企忙于降价跑量之时,方兴地产主席罗东江如此解释自己的价格策略。

  6月14日,方兴地产在香港举行2011年度股东周年大会。其后,罗东江和方兴地产副总裁李从瑞、首席财务官江南等高层向外界详细介绍了方兴目前的经营情况,以及公司在旅游地产、持有物业等方面的详细情况。

  江南介绍称,截止至5月底,公司实现住宅销售近50亿。在全年130亿销售目标中,住宅销售为100亿,剩下30亿为土地一级开发收入部分,所以住宅方面现已完成近一半的销售目标。

  他续称,方兴·金茂府四期大概会在今年9月底推出,共计约20亿货量,102套房源,现已开始蓄客。自金茂府三期推盘至今,已实现销售额15亿人民币,并较上一期涨价10%,均价为5.5万-5.6万/平方米。

  谈及公司在海南的旅游地产项目,江南透露,公司计划在三亚崖州湾1500亩一线海景用地对面的海域做人工填岛。目前正在申请,可行性很高。

  他还表示,待相关部门批准后,从经济可行性上来看,人工岛规模将达1500-2000亩以上。

  以下是方兴地产2011年度股东周年大会后问答环节实录整理:

  现场提问:公司目前销售情况如何?今年的销售目标是130亿元吗?

  罗东江:应该说到现在为止,总体的销售情况还不错。

  年初定下的目标是130亿,住宅部分占到100亿,剩下30亿为土地一级开发收入部分,一级开发主要在下半年开始推进。截止至5月底,住宅方面的销售额已经接近50亿人民币。

  售价方面,今年1-5月,所有在售项目的价格相较去年同期均有所提高。主要是因为品质、地段得到了市场的认可,总的销售进度很快。

  比如,金茂府二、三期交盘销售用时很短,金茂府三期于今年4月开盘,48分钟就卖完了,前30分钟卖了60套房,平均2套/分钟。这说明方兴的产品在质量方面有一定优势,能够得到消费者的认可。

  现场提问:对于银行个人贷款,您认为银行会不会实施打折政策?

  李从瑞:实际上,在具体的销售过程之中,银行在极力争取获得这种机会,然而国家对货币的调控导致他们没有打折的机会。一旦国家在政策上有所放松,银行求之不得,希望更早获得贷款的打折机会。并且,这些在我们现场销售已经都开始实现了。

  现在有十多家银行在跟我们合作,其中包括中信银行、中国农业银行等。

  现场提问:在贷款业务方面是否有打折?

  李从瑞:已经有了,最早只有8折的时候,他们就按照国家的政策打8折,国家说7折他们就打7折,都是严格按照国家政策来执行。

  现场提问:金茂府三期卖得非常好,接下来金茂府在今年有没有其他的具体的安排或者推盘计划?

  李从瑞:刚才也有提到,金茂府三期在48分钟内完成了15亿的销售额。四期计划是在9月底开盘,但还是会根据市场的实际情况来调整开盘的时间,很有可能会提前四期的销售,总的货值将近20亿,共102套房源,目前已启动了蓄客计划,并已经完成近50人的蓄客工作。四期产品比前三期的位置更好,产品档次也会更高,预计四期会比较好销售。

  现场提问:前段时间你们在重庆和中国投资签了一个100亿的投资协议,目前该项目的进度情况怎么样?

  管理层:年初,我们在重庆市九龙坡区奥体中心对面拿了一块地,这是我们首次进入重庆乃至西部市场进行区域布局的开端项目,地上建筑面积将近40万平方米。

  借此,迅速地将这个团队在重庆组建起来,基于对重庆,包括成都再内的市场区域的研究,制定了本公司今后在这个区域发展的战略。目前,该项目进展得比较顺利。

  此外,“渝洽会”和我们签了一个比较大的合作意向,该意向中包括方兴与投资公司、重庆市渝北区的合作。当然,意向书里面包括很多内容,前期我们对于这些内容做了一些研究和判断,应该说这个项目在重庆市是比较大、比较好的项目,也是该市今后重点发展的项目之一。

  对此,我们将根据市场情况以及自身的实际情况,在合作意向之内开发该项目,成熟一个发展一个。目前,重庆市的房价比较平稳,我们会积极、慎重、稳妥的在重庆开展房地产开发业务。

  现场提问:方兴于不久前收购了兰海集团旗下一项目公司51%的股权,拟通过项目公司取得三亚一幅土地的一级开发权,公司会否通过该项目从而获取三亚这块地,是否也是旅游地产的一个计划?

  管理层:大家都知道我们在三亚建了两个酒店:丽丝卡尔顿和希尔顿酒店,分别在2005年底和2008年初开业。开业以来,在整个亚太区,这两个酒店在旅游度假酒店中表现非常优异的,目前仍然处于竞争的优势地位。

  与此同时,基于对三亚的信心以及对旅游地产、旅游度假酒店的多年经营实践,我们认为,随着人均GDP超过4000美元,该地区今后大众旅游发展每年都会呈现双倍增长。

  作为中国唯一热带的地区,在中国拥有独一无二的大海、空气、气候等资源,我们认为今后这个地方仍然具有发展潜力。所以,公司决定与三亚市兰海集团合作,以1.5亿的资金收购其51%的股权,从而获得三亚崖州湾一线海景用地,共计1500亩。

  另外,在这1500亩土地对面的海域,我们正在积极申请在海的中心填岛,而且具有一定的可能性。倘若填海成功,该岛将成为海南省最大的一个岛,同时对我们这个项目、今后的资源以及开发的可持续性方面,具有重要的战略意义。

  罗东江:当然,这必须经过海洋主管部门和当地主管部门的批准,也要和相关合作方商谈,待具体转换为有效的法律合同之后才会真正实施,现在宣布的还只是约定的意向。

  现场提问:这个填岛的面积大概有多大?这个岛填完以后,你们有优先开发权吗?

  管理层:相关部门批准了以后,从经济可行性上来看,至少1500亩,甚至会达到2000亩以上。

  我们有开发权,当然得批准了才有。现在我们所说的是设想以及与当地政府的框架式协议,并不是正式合同,不是政府批准的、有法律效应的批准书。

  现场提问:公司今年在写字楼方面的收入如何?平均价格是多少?你们今年还会增加土地储备吗?如果增加土地,会否有融资的需要?

  江南:持有物业是我们双轮驱动战略中一个很重要的轮子,一个发动机。持有物业分为两个部分:写字楼和酒店。

  今年我们写字楼业务还是非常不错的,现在三栋写字楼都处于满租状态。而且公司在北京、上海拥有非常优质的物业,从2011年以来,这方面的租金涨幅非常快。

  年初我就说过,去年年底的租金涨幅在前年的基础上涨了接近40%,今年一季度仍然保持增长态势。有效租金(签约租金)增长了10%。

  相对来说,今年酒店行情稳定,我们争取把内部工作做得更好,现在有很多酒店在整合和组合之中,我们还是处在第一位。

  至于融资方面,去年年底我们手握120亿左右的现金,负债率约40%左右,应该说这个水平是非常健康的,现金也很充足,资金压力不大。

  但是,对于上市公司来说,我们把积极稳健的策略摆在首位,要配合公司的发展和资金需求来决定是否融资。

  罗东江:我们的土地储备一直在增长,现在还在按年初公布的土地储备计划来执行。

  现场提问:据了解,方兴地产正筹集一笔2亿美元的贷款,现在进展怎么样?

  江南:一直在洽谈,具体时间安排要到后面才知道。

  现场提问:央企对中央政策比一般的企业更容易感知到,方兴的感觉是什么?

  罗东江:中央指到哪里,我们就朝着哪里走;中央指到哪里,我们就要做好到哪里。

  现场提问:从市场上来感觉,调控政策出现事实上的放松吗?

  罗东江:没放松,我们分管销售,分管工程的同事脸上的汗没有少流,班没有少加,我没感到他们有放松。如果真要放松,应该(中央)先说放松,然后我再放松。

  现场提问:保障房会对你们的销售影响会多大?

  罗东江:应该不大,我们在一线城市的黄金地段做高端地产。在产品竞争上,保障房和高端产品隔得比较远。我希望我们是一个做纯手工制作的名牌西服制造家,跟流水线住宅不一样。相较于大量生产的产品,我们的生产方式不一样,这两个市场也不一样。不能说一点影响没有,我们也会接一些这方面的任务,但是总体比较少。

  我们的价格一直在涨,我觉得过去方兴卖得太便宜了。上次投资者交流会的时候,投资者说我们的房子卖得太快,问是什么理由。我觉得第一,地段比较好;第二,质量比较好;第三,我们给客户的价格也比较好,比较便宜。

  现场提问:下半年还有什么项目推出?

  罗东江:有,各个项目都在卖,包括成渝、来广营以及青岛的项目都要在年底之前开盘。现在方兴从拿地到动工、从动工到开盘的速度比过去快多了。

  我们明确规定,今年拿地,年内要开工,明年必须开始卖,除非是12月31号拿的就开不了。重庆项目现在已经开工了,北京来广营项目在去年12月初就已开工,另外最大的项目将在今年12月份以前要开,都要进行预售。

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