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杜猛:民间资本应该进入到土地市场一二三四级市场中

2012年05月29日 16:58 来源: 金融界网站 【字体:


  主持人:在未来的中国房地产市场,民间资本应该扮演什么样的角色呢?

  杜猛:我认为民间资本应该扮演的越来越重要的角色,民间资本一开始是做摆小摊,就是在商务、服务领域摆个小摊,等它资金做大一点的时候,资金富起来的时候它做产业去了,搞制造业,制造业做到一定水平的时候,他们还有一种愿望,进入资本市场。现在我们不让它进,不让它进怎么办呢?出现了像温州的地下钱庄,你把地下钱庄打掉了,微小企业没有资金来源死的更快。不给他打掉了它还能活着,这是民间资本在温州和鄂尔多斯(600295)这种基本表现的现象。它急于进入金融市场,而我们总是用这样那样的手段,这样那样的理由,不让民营资本进入金融市场或者资本市场。而在中国想做金融,特别是民营资本那是一种特权,就是民营资本是没有特权的。那怎么办呢?它没有办法,那它形成了民间的炒房团,几千亿去炒房,炒房团实际是对中国城市化的进程是有贡献的,它发现了城市房价的价格,说温州炒房团还得感谢他们,它到哪个城市炒房都会发现哪些城市的价格。但问题是说光靠炒作在流通领域中进入,这远远不够的,应该是我们的民营资本最好是进入到房地产开发这一块儿来,就是进入土地市场一二三四级市场,房地产市场都要进入,因为我们现在进入流通领域的民间资本比较多。也就是说你在土地市场开发中,民营资金应该要进来,我们在商品房开发中要进来,在我们的租屋市场中要进来,在我们的二手房市场中要进来。这样一来会使民营资本在整个地产市场中的结构以及全面的市场中发展都有共同的好处,这种健康的发展,而不是你自做领域自搞炒房卖房。但是民间资本我们做金融做不了,做房地产制作了炒作,搞一级土地开发没人去支持它,它进的时候也有很大的压力。

  因为它跟政府整天打交道,周期太长。它做二级市场,也就是商品房市场,民营资本规模太小,它是以个人为单元,资本太小。你在北京现在买一块地得四十个亿,五十个亿,五环以内,或者五环左右。民营资本作为个体的单位很难有一个人有五十个亿,或者有六十个亿,它没有这么大的资金规模,大家合起来交给别人的时候,又不放心。就是一线城市的土地价格的快速上涨,也不得不客观的把民营资本拒之门外。这个在二级商品房开发中拿不到土地,在一级开发中它进行土地整理涉及到拆迁一系列的问题,它也进不去。只有逼着民营资本在房地产市场中只能搞租屋市,我买一栋楼都租出去。或者是最好买一栋楼做资金市场,就是买卖。我拿个三百万,五百万买一栋房子,或者买几栋房子,买了之后全部出手。只能够做四级市场,这是房地产特定的这四级市场的特定的环境,特定的投资的这种需求,以及在四级市场中的特定的游戏规则,让我们的民间资本不得不进入炒作的流通领域。

  另外还有一块,因为民间资本不考虑那么多了,怎么办?索性我就干脆去买股票去了,无外乎买我们房地产板块的股票。就是只买房地产上市公司的股票,它投入到房地产上市公司去了,当然还有部分的不大不小的资金投入到地产基金信托来。因为比如说他有一两千万,或者有个五百万以上,它干脆给信托公司,或者是给基金公司。委托他们去管理理财,去放给房地产企业,我们其中这六千到七千个亿的地产信托和地产基金,大概不都是民间资本募集而来的吗?真正属于他们信托公司的,或地产基金公司的基金微乎其微,就是大概这几块,但这都说明一个,直接投资甚少,间接投资甚多。就是直接投资只有房地产炒作,就是说我买房子,炒房子。它属于这样一个状态,那么大概就这三块,其中还有一块,第四块就是说我资金规模比较大,比如这个矿产老板不玩了,拿资金干脆注册个房地产公司,买来个地皮,直接进行开发去了。而它的不专业度,进来了之后也造成一定的压力,属于这样一个状态,民间资本进入房地产的就这个渠道。但是来讲就是说民间资本在房地产开发过程中全程全方位的都参与了。但是民间资本没有完全成为中国房地产的主要主力军,我们的民间资本在游荡之中游到地产商,游一圈又游走了。然后形势好一点它会游来,这样一个局面,所以这就是第八个问题,它扮演的就是这样一个角色,游资的角色。

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