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杜猛:房地产信托有着金融产品暴力化的倾向

2012年05月29日 16:57 来源: 金融界网站 【字体:


  主持人:一边是房地产信托的继续升温,一边是保障房融资的难题待解,您如何看待两者之间的关系?

  杜猛:信托本来在西方国家或者在国外不是一个很好的金融产品,在咱们国家,因为我们的金融相对管的比较紧,我们的金融的改革确实是个问题,因为我们的金融市场是管制的,整个金融市场就不活了。所以我们西方的一些垃圾的金融产品到咱们国家都是非常好的。我这么来讲,是因为金融市场的市场化更低,比房地产更低,所以我们的金融产品一旦开一个口子,比如像地产基金,因为过去叫非法集资,现在叫地产资金,可以募集资金了。它发展的势头都比较旺,过去都不允许它干,甚至给它定罪。因为我们的金融市场一句话是我们政府在管控,是国企在参与,民营资本进入金融市场是一种奢侈,那是一种特权。所以在这个情况下任何一个金融的一种低端产品到金融市场都能够蓬勃发展,因为市场相对紊乱。在这种情况下,地产信托升温和地产基金升温都是一样的。信托干的基金的事儿,基金干的信托的事儿,在某种意义上都成了一种过桥费,是一种高利贷产品,只是把地下钱庄给合理化,没有真正的去干信托,没有真正的去干它的基金。所以它的资本的投资回报率都是很高,低于18%的几乎没有。一查24个月的所有的信托公司往地产界投放的钱,往地产项目投资都不会低于8%的。而房地产上市公司的利润保持在15%到20%或者到25%是最好的,普遍都是15%到20%。而上市公司姑且如此,那非上市公司呢?所以我们这种信托就带有地下钱庄合法化的信托,带有金融产品暴力化的倾向。

  而且这种金融产品说穿了就是这种高利贷的明显的痕迹,在这种情况下进入了房地产市场,确实给房地产在整个调控中帮了一定的忙,让一些小项目,微小公司能够苟延残喘一把。因为他们手中的产品一定不是优良的,在这种情况下它的风险都在增高,它利润是有限的。现在在地产界找一个中小项目,投资回报率能达到20%,30%的毕竟是少中又少,大部分都做不到。可是它的投资回报率,我们的信托,实际信托做的是地产基金的事儿,基金做的是信托的事情,总之一个事情就是高利贷,过桥费,这在地产界是非常普遍的。在这种情况下,它怎么能没有风险,另一方面就是我们保障性房融资难的难题。这两者之间的关系,信托第一保障性用房融资难,原本没关系,信托本来就是一种金融产品,或者是一种信托行业,一些信托公司去做的一些事情,它就相当于咱们小额贷款公司,或者是地产基金,它跟银行业是一样的,就像银行跟我们的保障性房的融资难有多大的关系?只要国家政策不扶植,那它能不给你钱都不给你钱,另外国家政策不允许给这种行业贷款它也没辙,它贷款就是违规了,现在这些中小的实体经济的这种企业制造业都不给贷款。房地产企业也是如此,虽然我们的信托,我们的基金,我们的金融的一些工具和产品,或者是它这个行业发展的很迅速,但是它也不允许去支持保障性用房,因为保障性用房的利润是很低的。即使政府下文件让它支持,它也不愿意支持。因为我们的所有的保障性用房行业,比如我们的限购房,我们的经济使用房的利润都不会过10%的。可我们的信托产品因为资金来源的不同,所以它融资的成本也很高,它往外放的成本更高,所以这两个因为产品的性质,行业的性质以及它的一个是政策性,就是保障性用房的政策性房,一个是市场化,它从各方面都是不匹配的。资金的投资回报率,资金的成本,一个是市场化运作,一个非市场化运作,一个是利润管理,都不支持这个基金给保障性用房融资。

  因为一定有比它更好的投资回报率的产品,虽然保障性用房相对比较安全,还是那句老话,货币是哪里利润高,货币往哪里流。因为保障性用房是政府做的事情,如果是融资最好用政府加强投资就解决问题了。政府不是也不愿意往这儿投钱吗,财政上为什么不往这儿投啊。你的社保基金为什么不往这儿投啊,你的保险机构的基金怎么不往这里投啊?很显然,就是公共产品的金融机构和基金都不愿意往这儿投,你让一些商业性的金融机构往这儿投,他们更不愿意往这儿投了。所以逻辑是不成立的。保障性融资问题一定是靠靠一定的政策扶植,因为它与生俱来的是带着政策出台的。它是政府对保障性房的各种产品,限购房,廉租房,经济适用房等等,这种产品的一种保护。你从制定这个政策的时候,你一定要研究它的融资怎么解决的问题。你要不研究它资金怎么解决,只研究保障性用房,然后把这个政策又通过市场行为,又转嫁给了开发商。我们相当一部分地方政府几乎都将保障性住房,都作为你地方开发商获得土地资源或者入市的时候,给你配备10%的基本条件。你想入市进入房地产市场,你想到我的城市搞房地产开发,你必须得做10%的保障性用房。换言之就是政府把责任甩给了开发商,逼着开发商就承担10%的经济适用房。一个是搞市场的商品房,一个是保障性住房,而市场的这种管控体制,以及保障性用房的管控和标准,它都是不一样的。在这种情况下,这种结合是一种融资吗?是一种融资,但这种融资是被迫的,让房企被迫的接受10%的这种保障性用房的建设,实际是一种变形的融资行为。

  纯金融机构的一种融资就更难了,所以两者之间有必然的联系,但没有必然的关系。不是说保障性用房就必须到信托这儿去融资,也不是信托就必须得给这个保障性用房去融资。它这个里面这是一种政策,一个是市场化运作,一个是非市场化运作。非市场化运作的保障性用房从制度的设计方面是有缺陷的,因为要没有缺陷的话,融资问题就不是问题。就是只管制定政策,而并不考虑到它的资金来源,来源不了之后起个口号叫取之于社会,用之于社会。取之与人民,用之于民。就变着法的去用合规和不合规的手段去融资。这种方法都是不可取的,这是第七个问题,两者之间的关系。

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