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杜猛:房地产商只是存在着生存的压力 但还活着

2012年05月29日 16:56 来源: 金融界网站 【字体:


  主持人:前期限购,限价和信贷紧缩,房地产信托成为不少开发商的“救命稻草”,破产房地产企业不断浮出水面房企遇害到生存危机了吗?是否真的很困难?

  杜猛:房地产商应该是很困难,确实是房企存在着生存的压力,但是它应该存在着生存的压力。我们制造业想生存我们都生存不了了,特别是中小企业,或者是微小企业。房地产只是存在着生存的压力,或者要生存的危机,你还活着。那我们的微小企业呢,我们的中小企业呢?我们的微微企业呢?现在他们更贷不了款,所以才出现吴英案。

  所以我认为房地产行业的利润还在,机会还在,市场还在,只是国家调整了游戏规则。过去这个游戏规则有问题,这个规则有问题造成了在北京买房子跟买大白菜一样。就是是个人搞房地产都能挣钱,是个人炒房地产都能挣钱。这种游戏是不能持续的,而调整房地产整个市场的运营这种游戏规则我认为中央政府是下了最后的决心的。很多人寄希望于我们十八大,说十八大以后就会放松,我认为是持续的连贯性,任何一界政府对于这个行业对于一种不稳定,不科学的发展状况的时候,它因为调整到一种合理的状态,我认为是所有,无论是哪一届政府都是这样的,都会这样做的。所以我们寄希望于十八大以后,像出现一些像2009年这种现象,让我们好像是地产春天又来了,我认为这种是个错误的认识,不管我们十八大做出什么样的产业刺激的决定,就不可能叫你出现房价一年暴涨一倍的这种现象。这在任何一届政府中都是不能够接受和容忍的。所以不要再寄希望于春天像2009年的春天,这种春天不现实,象2009年5月份,就是此时此刻的这个时间。

  所以我认为房地产的信托以及一些基金,甚至是小额贷款公司对于房地产商,特别是微小房地产商,中小房地产商兑付的一些资金集中会在下半年,特别是七八月份进行一种兑现。据不完全统计都保持在六千个亿以上,在这集中贷款到期的情况下,会产生一种问题。

  因为我们今天的形势不是它拿地的时候,因为拿地的时候判断它的房价一定能卖到多少,卖的速度是多么快,按照2009年拿到地的人,那么他今天就会出现问题。因为它当时判断那个市场的投资回报率过高了。2001年就进行了一些,三月份中央政府的国八条一系列的政策都出来了。直到今天,过高的,过乐观地判断了他拿地以后的房地产市场的情况,所以会造成它的承诺跟金融机构无法兑现,会出现一些经济上的这种危机。从而造成信誉上的危机,从而会出现一些重组,合并,重新洗牌,关转并停的这种现象,甚至即使没有这种情况,也会有三种企业会退出房地产市场,融资能力差的,去化力慢和低的,以及回款比较慢的,土地比较少的,就是没有土地的。这三种微小房地产企业和中小房地产企业就会退出房地产市场。

  但是因为有房地产金融和信托,所以确确实实包括一些地产基金,让一些微小房地产企业在这一次调控中,他们没有充分做好的准备,特别拿地的时候没有做准备的企业,给它一定的资金,也成了他们的救命稻草。特别是微小企业,但是反过来他又必须得完成,创造利润去完成,而我们的市场又不给它机会创造更高的利润。那么这就会造成一种现象,就是说我们破产的房地产企业将会浮出水面,以及房地产企业将遇到了生存危机,这是铁定的。而且会出现一种破产潮,特别在微小企业和中小企业之中,即使一些大企业,所谓的上市公司他们也存在着很大的这种生存的压力。所以我们认为上市公司都是好的,我们认为上市公司都是有钱的,我们认为上市公司都是圈股民钱的。这种观念也得进行一次洗礼和改变,不是因为它是上市公司它就是好的,不是因为它有钱多它就应该活着。应该是它做的好它才能活着,它做的不好它应该退市。所以我们证监市场必须有退市的机制,让那些做的不好的上市公司死掉一小批,它就不会认为它是上市公司,因为有大量的规模效应,它就应该好好的,它应该活得比别人好,它在任何一种危机中都可以安全渡过,所以我认为不仅仅我们中小企业,微小企业,而且包括我们一些上市公司,甚至已经进入地产的一些央企,他们对房地产行业应该有一次重新的认识,让他们重新洗牌一把,让他们危机一把,对社会对地方政府从长远来讲,特别是对消费者是个好事儿,我的第六个问题就是这样一个结论,确实他们的日子很难。

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