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地产私募基金总规模达千亿大部分变相高利贷

2012年05月07日 13:35 来源: 第一商业地产新闻网 【字体:

  4月18日,国家统计局发布的最新数据显示,由于楼市调控效应显现,与上月相比,全国70个大中城市中,价格下降的城市有48个,持平的城市有22个。与去年12月份相比,1月份环比价格下降和持平的城市增加了2个。

  在此背景下,房地产业的资金链持续恶化,在IPO、发债、外资等融资通道对房企继续关闭情况下,地产私募成为房企筹集资金的唯一通道。据住建部政策研究中心今年早些时候发布的研究报告显示,人民币房地产私募基金总规模已达千亿,较2010年增长了1倍。

  而最大的危机在于,这些以债权形式投资于房地产项目的地产私募,实际上成了变相高利贷,对大多数投资人来说,其风险处于不可控状态。

  “目前大概只有5%的房地产私募是规范的,其他都是"高利贷",”一位地产私募资深人士告诉本报记者,在“地产创新融资”外衣下,在高达25%的预期收益率承诺背后,是正在燃烧的危机导火索。随着各地中小开发商破产、跑路的消息不断传来,私募的风险正浮出水面。

    高利贷角色

  沈明(化名)的开发公司在2009年中以8亿元拍得一幅土地。自有资金4亿,私募借了4亿。受楼市调控影响,至今该地块未动一锹,而私募计划于2012年2月到期。

  无奈之下,沈明以6亿元将土地转让。私募拿回4亿元本金及约1亿元利息;沈明仅拿回1亿,损失3亿。

  回想起2009年楼市的疯狂,沈明很后悔当时与私募的约定,30%的年息拖垮了他。

  沈明的境遇并非个案。长沙一大型开发商人士告诉记者,本地开发商很多都借了高利贷。而这种高利贷的形式,往往以地产私募的名义出现。“在二三线城市,一些中小开发商发起的私募基金,主要是为自己的项目提供过桥贷款。”

  “市场上叫房地产私募的,本质上95%都是融资顾问公司,” 金地集团(600383)(600383,股吧)稳盛投资总经理吴涛对记者说,“有人去借钱,有人想往外借,高利贷有生存空间。金地原来只做股权投资,后来发现,投资者有这种需求,被投资方也有,他们不需要分股份,所以也做了一部分债权投资。这种债类的业务只要有10%的收益率,很多人都愿意做。”

  据本报记者调查,2010-2011年间兴起的所谓房地产私募,是由商业银行私人银行理财部门的客户作为LP(有限合伙人)进行债权投资,大多按照事先约定的价格进行回购。

  住建部政策研究中心今年年初的一份研究报告也指出,多数私募对房企或项目进行股权形式的投资,获取股权收益,但实际上仅承担了债权的风险。“整体上看,多数基金认为目前的货币环境和政策环境适合做债权投资,风险相对较小、回报率较高。”

  前述私募人士透露,这些房地产私募中,大部分实际是以“过桥贷款”为主营业务。

  所谓过桥贷款,是指一般情况下,私募以股权形式介入项目的部分环节,如拿地、开发或是销售。当项目获得银行贷款,或是进入前期销售后,开发商即以约定价格回购股份。“在这类案例中,所谓的股权投资实际上扮演了高利贷的角色。”前述地产私募人士解释说。

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