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保障房信托:收益低风险小

2012年03月26日 07:29 来源: 中国证券报 【字体:

  根据保障房的类别不同,信托产品参与的方式也不尽相同。经济适用房土地由国家划拨,没有土地证,意味着信托公司不能将土地作为抵押物,按照传统的房地产开发贷款要求,信托公司很难兑付其融资,因此,信托介入经济适用房需要另外的信用保证。显然,政府信用或政府背景信用是信托公司介入经济适用房的重要保障,这需要政策的配套支持。另外,信托资金介入经济适用房还会遇到建设周期、退出安排等因素的影响。

  两限房建设基本采取了商品房开发模式,但价格受到限制,导致这类保障房开发商利润空间很小,甚至亏损。因此,两限房的开发量一直不大,信托资金对两限房鲜有涉足。如果将两限房建设与真正的商品房捆绑开发,可以提高开发商的利润空间,或为信托资金介入创造条件。

  廉租房、公租房的建设可采用多种信托融资模式。其中最受关注的是房地产信托组合运用模式或房地产投资信托基金(REITs)模式。目前,各方对“REITs”参与保障房建设都报以厚望。对于资质较好的地方融资平台或贷款抵押充足的房企,融资规模不大,可采用信托贷款方式。

  大多数棚户区改造项目都与商业开发捆绑实施,因此,这类项目也是目前信托资金进入最多的领域。棚户区改造项目与一般的房地产信托项目融资模式基本一致,主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、权益型信托四种模式,而尤以权益型和股权型居多。

  据展恒理财基金研究中心统计,截至2012年3月21日,2012年一季度披露的保障住房类集合资金信托产品共21只,发行总规模38.56亿元, 平均发行规模1.93亿元。其中1月5只,发行规模7.6亿元;2月7只,发行规模11.6亿元;3月9只,发行规模19.4亿元。保障住房类信托产品目前市场平均收益9.23%, 平均期限22个月。

  从发行量方面来看,由于2012年全国计划新开工建设700万套以上保障房,而实际在建工程量至少1700多万套,资金筹集压力使得信托公司参与保障房建设的活跃度在逐渐增加。预计保障房类项目会成为今年信托产品的主要投资标的之一。

  市场上保障房类项目大致可从两个方面进行分类:从资金运用项目类型层面可大致分为棚户区改造项目、限价房或经济适用房项目两种类型,目前市场中棚户区改造类项目居多;从风险控制的层面分类,可分为地方政府出资回购项目(BT)、国资背景或政府性质的地方城投公司或房地产开发集团担保、开发商土地抵押,其中目前大部分产品的风险控制方式采用担保的形式。

  保障房类信托产品的定位一般介于房地产类信托项目与市政项目信托项目之间。即该类产品拥有房地产类产品的某些属性,但由于其同时拥有市政类项目的特点:其房地产类属性是指部分保障房类信托项目是由项目建成后的住宅或配套商业楼盘销售产生的销售收入返还信托计划本息要求,因此部分保障房类的信托产品也应从宏观房地产市场的综合情况去评估项目的风险。由于保障房建设受政府大力支持,因此保障房类信托项目另一特点是交易对手中很多具有国企背景。

  从收益和风险的角度来看,保障房类信托产品的平均年化收益率比纯商业住宅或商业楼盘的房地产信托产品低2至3个百分点,但由于其交易对手普遍具有国企背景,相对风险较传统的房地产类信托产品稍低。

  虽然保障住房类项目受到国家政策支持,但目前信托业整体信托资产余额已达4.8万亿元。整体兑付存量较大,因此整体信托业存在一定的兑付风险。展恒理财建议投资者在选择此类产品时需要从信托发行平台、项目地理位置及还款方式或还款来源,项目担保或回购方所在地区及财务信用等级三方面具体分析每款产品。

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