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多只产品提前清盘 分析师认为房地产信托兑付风险可控

2012年03月08日 09:52 来源: 大众证券报 【字体:

  2月份,天津信托、山东信托、华润信托、杭州工商信托、江苏国际信托、华宝信托、中诚信托、中融信托等多家信托公司,或公告或被证实有房地产信托计划提前清盘。本月,房地产信托将迎来首次集中兑付,兑付额度高达220亿元,而今年到期的房地产信托规模更是达到2500亿元。面临兑付的房地产企业能否承受住压力?

  提前清盘收益受损

  2月份,中融信托将原定在今年4月28日到期的“中融-华夏孔雀城集合资金信托计划”,在2月8日就提前终止了。无独有偶,山东信托的“黄金海岸股权投资基金集合资金信托计划” 也在2月份就清盘了,而原本这只产品的约定到期年限为2013年3月。此外,山东信托在同一个月提前清盘了“彭和大厦贷款项目集合资金信托计划”。

  事实上,今年以来,提前清盘的房地产信托产品绝不止上文提及的8家信托公司。“说起来‘提前清盘’毕竟不好听,不少产品是在信托公司、开发商和投资者三方协商后悄悄进行的。”信托公司内部人士对记者表示。

  那么,提前兑付对于投资者来说,收益是否受损呢?好买基金研究中心的分析师罗梦表示,房地产信托产品的利息都是按年利息来算的,从表面上不受损失,如果提前兑付,房地产企业就少付点利息。比如一款产品正常到期投资者可获得利息10万元,但提前3个月清盘,投资者实际获得的收益只有9个月的期限,即7.5万元。而目前3个月的年利率达到10%的产品基本没有。从这个意义上说,投资者的收益是受到损失的。

  本月首现兑付小高峰

  根据中金公司测算,今年开始将是房地产集合类信托偿付高峰,今年预计到期规模约2234亿,明年到期2816亿元,总还款额分别约2500亿和3100亿。分季度看,今年第三季度房地产信托融资将到期约1000亿的规模,其他单季度也在350-500亿元左右,本月是首个小高峰,到期约220亿元,7月起是到期年度大高峰,每月均在300亿元以上。

  中信建投的分析师魏涛表示,目前市场对房地产信托的担忧主要集中在今年3-7月到期的这批产品,认为风险比较大。这批产品主要是2010年4-7月发放的,当时房地产调控政策并不很严格。而2012年底到期的房地产信托主要是2011年的1-5月发放的,那时候银监会对房地产信托的要求已经很严格了(要求四证齐全、窗口指导等),所以这些信托产品发生风险的可能性很小。

  而房地产信托的风险包括实质性的清偿风险和流动性风险。由于大部分的房地产信托的抵押率都不超过40%,即便出现问题,有房地产开发商的50%的自有资金作为安全保护垫,基本上是比较安全的。魏涛认为,目前更需要担心的是流动性风险。某些房地产项目因为种种原因出现现金流未能按时回收的问题,而信托到期必须兑付,负责就是违约,如此就面临了流动性风险。

  兑付风险总体可控

  “房地产信托产品的兑付风险总体可控,预计10%-15%的信托项目可能在今年出现违约风险,其中,参与信托较多的中小开发商将面临较大风险,需要信托公司自有资金介入或通过资产管理公司收购。”中金公司分析师白宏炜表示,开发商和信托公司都不希望信托违约出现,所以大部分项目会以开发商降价促销、“借旧还新”或者项目转让等方式来应对。

  为了防止出现违约风险,开发商将通过各种途径加快销售,回笼资金。白宏炜表示,三季度到期大高峰的房地产信托项目有六成是布局在一二线城市,这意味着从二季度开始,开发商将加快回笼资金的步伐,届时一二线城市房价面临调整压力。

  在房地产信托可能出现流动性风险之时,更有不少机构嗅到了商机,私募、资产管理公司都在争先恐后介入,低价接手。

  一般而言,如果房地产信托抵押率为4-5折,信托收益率普遍在15%以上;如果信托标的资产以五折以上价格变卖,那么信托投资人权益就不会受损,而新买家的进入成本也很低。

  某私募基金的老总算了一笔账,他接手的一个房地产信托项目,信托和房地产开发商各占50%的权益,7月到期。开发商当初拿地价格为3.7亿元,他现在花1.5亿元就获得五成股权。该项目目前的市场价值超过13亿元,即便降价出售,毛利也能达到2亿元,扣除各项费用,投资回报率也是很可观的,而他花出的仅是时间成本。

  资产管理公司是房地产信托产品的最主要接盘手之一,有消息称,信达、华融、东方和长城这四大资产管理公司收购的房地产信托规模已经达到两三百亿元,其具体的模式基本按照以前商业银行处置不良资产的方式。

  “二季度是房地产大博弈的结果明朗之时。”魏涛表示,龙头和优质信托公司的项目风险不大。

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