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申银万国:房地产信托兑付风险研究

2012年02月24日 06:35 来源: 中国证券网 【字体:

  2012年集合类房地产信托本息共到期2037亿,占房地产行业销售收入的3.7%;如果考虑1000余亿的单一类地产信托,共到期3062亿,占房地产销售收入的5.5%;考虑开发商面临更高资金成本(16%左右),2012年本息合计到期规模3440亿,占房地产销售收入的6.2%,整体风险可控。2010年以来,信托规模,尤其是房地产信托规模大幅增长。截止2011年末房地产信托余额6882亿元,是2010年初的3倍。房地产信托集中到期带来的兑付压力引起市场担忧。据我们测算,按照2012年最高本息到期规模的3440亿来计算,占房地产行业销售收入的比例也不超过7%。

  不可能出现行业性违约。如果房地产信托项目可能出现违约,信托公司和开发商可以通过展期、借新还旧、股权转让等方式解决,真正出现违约的概率非常小。一、二级资质开发商占比超过80%,融资方具有较强再融资能力。

  而中小型、单体项目的开发商相对来说有一定风险,但总体可控。

  信托公司的风险管控、股东背景和融资能力决定其承受兑付风险的能力,中融信托略占劣势。中信信托和平安信托都具有强大的股东背景和产品创新能力,风险管控亦好于同业,此外平安信托庞大的直销队伍更是其他公司难以复制的竞争优势。中融信托近年来凭借其有效的激励机制和产品开发,快速占领市场,但同时也埋下风险隐患。中融信托的房地产信托占比最高,且公司本身仍存资本缺口,同等条件下抗风险能力处于劣势。

  2012年信托行业资产规模将维持稳定并有所增长,信托兑付风险仍待验证,2012年二季度后,市场对于兑付风险的担忧有望缓解或消除,信托公司估值有望修复。信贷紧缩背景下,基础产业和工商企业信托仍在快速增长,而矿业信托等也有较多需求,信托规模有望实现持续增长。其中,2012年房地产信托月度新增预计维持100亿左右,2012年末房地产信托余额由年初的6882亿下降至5649亿。信托公司的收入和利润实现有所滞后,2011年所做的高利润率的房地产信托项目仍能贡献可观的营业收入和利润。(申银万国证券研究所)

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