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信托驰援大型房企万达、万科信托负债榜居前

2012年02月23日 07:12 来源: 《证券时报》 【字体:

  房地产市场从去年至今有价无市,买卖双方拉锯僵持的现状,导致开发商销售回款低于预期,一时间令大小开发商资金紧张并纷纷转向信托融资。大型房地产开发商中,万达、万科成为2011年借助房地产信托融资规模居前的企业。

  信托融资倾向一级开发商

  据用益信托的统计显示,大型房地产开发商中,2011年通过房地产信托融资规模居首的是万达,共发行10款产品,融资额为71.76亿元;排在第2位的万科发行了8款产品,融资规模达48.93亿元。此外,发行产品数量最多的是恒大地产和中国泛海,均各发行13款产品,融资规模分别为35.05亿元和27.13亿元。

  据百瑞信托人士指出,房地产是典型的资金密集型行业,开发商的资质一定程度上决定了项目资质,进而影响到开发商信托产品的兑付问题。

  上述信托人士称,去年一般大型房地产开发商多采用抵押贷款方式进行融资,由于这类公司的土地和项目储备较多,抵押贷款成本略低。而对于股权投资类房地产信托,信托公司一般要求对项目公司控股、派遣财务总监或掌管印鉴,对项目方的限制相对较大。对于信托公司而言,大型房地产开发商大多是一级资质,融资渠道较广,资金可以周转腾挪,兑付风险相对有限,因此信托资源会倾向于供应这些开发商。

  事实上,在2011年发行的信托产品中,除去对开发商资质要求不高的保障房以及工业园开发项目外, 具有一级资质开发商的信托产品总规模为1137.86亿元,占比高达40%;具有二级资质开发商的产品规模共619.66亿元,占比为21.64%;而三级资质的开发商信托产品占比仅为7.46%。

  高门槛驱除低资质开发商

  此外,去年的统计也显示,随着监管层的审查趋于严格,信托公司对项目公司的选择也更加谨慎。正因如此,去年三级资质开发商参与信托融资的占比呈逐季减少趋势,已由一季度的12%下降至四季度的2%。

  深圳某信托公司地产金融部负责人表示,信托资金无法对三级资质的开发商直接发放贷款,只能采用信托私募股权投资的模式。但该种投资方式与贷款类信托有很大的区别,不但需要3年~5年的投资期限,并且收益完全浮动,风险较大。

  “这种方式也并非就能令信托公司撇开风险,因此信托公司并不敢贸然去做此类项目,以免出现兑付风险。”前述信托公司地产金融部负责人表示。

  该人士透露,目前该公司已经要求盯紧此前已发放贷款的企业,对有兑付困难的企业将即刻采取措施,采取提前清盘或根据情况召开受益人大会为项目展期等措施。而对小型房地产开发商新增贷款申请基本不再予以考虑,中型房地产开发商资质不够优秀的被拒可能性也很大。

  用益信托研究员李旸则认为,随着房地产市场风险的堆积,监管层对房地产信托的把控更加严格,同时信托公司也更加注重房地产信托的风险控制,资质不达标的开发商融资将愈发困难。

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