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国信证券:2012年约2518亿元房地产信托到期

2012年02月14日 07:31 来源: 《财经网》 【字体:

  【财经网专稿】记者李春雨 2月13日,国信证券根据统计数据预计2012年到期的房地产信托规模为2518亿元,其中四季度是地产信托兑付的高峰期,房地产信托到期规模将达到849亿元。

  据用益信托统计数据,房地产信托平均年限在1.5-2.0 年。国信证券分析师童成敦、邵子钦以中值1.75年计算,统计了2010年5月-2011年4月发行的将在2012年到期的集合房地产信托,得出了上述结论。

  国信证券认为,目前房地产行业资金面已经越来越紧。

  由于房地产企业财务费用压力加大,偿付能力逐步下降。按照国信证券行业分类中的“GS房地产开发Ⅱ”统计口径的上市房地产公司,2009年4季度至2010年3季度单季度平均的财务费用支出为16.47亿元,2010年4季度至2011年3季度平均单季度财务费用支出上升至24.79亿元,增长幅度50.52%。

  房地产信托曾是信托公司核心利润来源,但新发信托规模负增长已成定局。2011年3、4季度的情况来看,受地产信托发行规模萎缩的影响,新发信托总规模已出现环比下降态势。故此,国信证券认为,信托业将面临利润下滑和资产质量下降的双重压力。

  对于资产质量问题需后续跟踪,如果地产公司能够以出售资产的方式补充现金流,信托项目可以及时还本付息,将是最理想的状况。反之,流动性风险将逐步转化为坏账风险。

  对于现金流日益变紧的房地产信托,国信证券认为有三种出路:

  其一、信托公司以自有资本金收购违约项目。但自有资金收购将承担资产质量的风险,国信证券认为,信托公司更倾向于将项目直接出售给第三方。

  其二、发新产品来承接无法兑付的到期产品。由于展期不是最佳的解决方案,“借新还旧”对于处于暂时性偿还困境的公司可以救急,而对于在调控期始终处于现金流紧张的公司相当于风险累积。同时审批难度日益加大,2011年2季度房地产信托月均新发行规模曾达到410亿元,4季度单月平均发行额降至121亿元。此外,预计2012年房地产项目的利息率将超过20%。

  其三、问题地产公司向其他地产公司或房地产基金出售资产。但如果房价调控持续,资产变现能力将下降。从绿城的出让情况来看,土地以平价转让(土地成本+财务费用),项目公司股权以注册资本转让,其中需警惕的是,目前被冠以地王称号的 “优质”资产,随着后续出售项目和土地质地的下降,交易价格也将出现折让。

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