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调控步步惊心 地产信托“顶风发行”

2011年12月05日 09:41 来源: 中新网 【字体:

  经过一轮步步惊心的调控,中国房地产已成为烫手山芋,想分杯羹可要考虑后果———根据中国信托业协会新近公布的数据,三季度新增房地产信托余额增幅明显下降。不过羊城晚报记者采访发现,地产信托作为行业支柱,经过数周疲软后于上周加快发行速度。

  有信托业分析师对羊城晚报记者表示,新发的信托产品通常在1至3年后兑付,当前房价受打压不会直接影响产品发行;当前信托公司在赌未来房价仍能企稳,甚至略有上涨。

  信托业“顶风”发产品

  6日,国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡表示,中国下调房价是“国家坚定的政策”。从“遏制房价过快上涨”到明确提出降房价,房地产的政策环境也从萧瑟秋意转入“立冬”。

  信托业协会最新公布的数据显示,三季度末,全行业资金信托达3.9万亿元,投向房地产的资金余额有6798万元,占总余额的17.24%。今年下半年,地产信托产品发行速度明显减缓,二季度余额环比增长1183万元,三季度余额环比仅增长700多万元。

  此前,包括渤海信托、方正东亚信托、四川信托、五矿信托的房地产信托产品被传言叫停,各银行对信托产品也采取回避态度,媒体一度称地产信托将要“退出江湖”。然而传言很快被澄清,地产信托并未销声匿迹———“我们的信息平台上还能找到紫金信托、中航信托、新华信托等多家公司在售的房地产信托产品”,用益信托工作室分析师岳婷对羊城晚报记者说。

  据统计,本月1日至今,市场上就有8只地产信托正式发行,平均收益率为11.06%;最近一支于昨天开售,是西藏信托的“世纪锦城特定资产收益权投资集合资金信托计划”增发项目,将募集1000万元以上资金,用于受让成都置成持有的“世纪锦城”地产项目的特定资产收益权,两家开发商成都置成、成都宏达众成以其合法所有的2宗土地为该产品作担保。

  地产信托明年将密集兑付

  “中央打压房价,对房地产信托发行的影响不是特别大。”用益信托的岳婷说,“发行信托产品一般是两三年后才兑付,只要地产公司有足够的实力撑过调控,相信未来房价会企稳甚至上升,所以信托公司仍在推产品。”她认为,中央的调控更多造成“心理冲击”,如投资者可能避开地产信托产品,造成需求不足。

  地产信托业务成长于2009年,今年上半年由于银根紧缩,相关信托产品出现爆发式增长。“尤其是今年上半年5月到7月,发行非常密集。”岳婷估计,按1至3年的兑付期来推算,地产信托明年有较多兑付,最集中的兑付将在2013年。

  倘若房价进入下行周期,密集兑付是否会引发风险?毕竟相比银行贷款,信托的融资成本要高许多。业内人士表示,风险与信托投入方式有关:若以贷款方式投入,则风险较大,开发商可能还不起钱;若以权益方式投入,则开发商仅以销售回款来还债,由信托投资者承担风险,则较可能出现资产减值,但不至于“血本无归”。

  根据用益信托统计平台的数据,今年地产信托累计发行规模为588.8亿元,其中约170亿元为信托贷款类。

  地产专家韩世同明确“看空”。“国外的地产信托一般是指REITS,国内的地产信托本质上是银行变相贷款,资金主要来自银行理财产品。一旦开发商出现资金断裂,可能本息都还不了。”他对羊城晚报记者说,地产信托的融资成本总和往往超过20%,用于过桥贷款还可以,期限一场就会有兑付风险。

  “认为房价还会企稳,这种观点我不大认同,政府不可能像2008年一样救市。房价很可能已经进入下行周期,短则三年长则五年,信托产品的高利率、高回报难以维系。”(记者曾颂)

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