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房地产信托发行回暖 加强风控刻不容缓

2011年11月11日 14:50 来源: 金融界网站 【字体:

  据用益信托工作室的最新周评,上周(10.31-11.6)信托市场发行的产品投资领域主要集中在房地产,共发行11款产品,拟募集资金26亿元,占比达到57.65%。排在第二位的是工商企业领域,共发行8款产品,拟募集资金7.02亿,占比15.56%。金融领域发行5款产品,拟募集资金3.95亿,占比8.75%。

  较上周相比,房地产领域占比大幅回升,工商企业占比大幅下降,而基础设施领域占比最小。可见房地产信托仍然是目前信托公司的主要支柱业务。

  另外,上周发行产品的平均期限为1.77年,平均收益率为9.90%。产品的平均期限与前一周相比有所下降,而平均收益率却有所上升。

  然而,众所周知,在限购、限贷的楼市调控政策下,房价已经呈现下滑迹象,楼市成交量也是大幅下降,房地产市场的寒冬即将来临。市场不振,作为资金密集型的房地产企业,其资产负债率开始出现问题。

  据公开数据统计,截至2011年上半年末,上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%。其中上市房企总负债为1.24万亿元,总资产为1.73万亿元,总负债较去年年底增加1514亿元,资产负债率已达近十年的数值高峰。

  因为从紧的楼市调控政策短期内不会放松,所以有业内人士预言,今年底至明年初,房企资金链危机将进一步加深。

  从上文的阐述中,我们可以看出一个基本的事实:一方面,房地产市场受到政策打压,房企经营形势不容乐观;另一方面,房地产信托发行大幅回升,风险加大,收益率自然居高不下。

  问题在于:“热”的产品何以追逐“冷”的市场?

  去年公布的《信托公司净资本管理办法》中要求,信托公司净资本不得低于人民币2亿元,2011年底将是《管理办法》的清算时间点,而房地产信托是净资本占用比例最高的产品之一,部分信托公司的净资本告急,不得已暂缓发行,所以今年第三季度房地产信托产品发行数量和规模大幅下滑,近一年来其占比首次低于40%。

  那现在净资本就不告急了吗?市场趋冷,产品发行却回暖,是不是在表明有比净资本达标更急的呢?比如前期成立的房地产信托产品进入了密集兑付期,但是房企惨淡的经营状况和不容乐观的现金流对此却无能为力,只好借新债还旧债。

  对此,利得财富管理中心认为,市场好的时候,要注重资本回报;市场下滑的时候,则更要注重风险控制。

  风险控制必须加强三个方面:一是要加强项目评估。信托产品所有的风险均来自于项目自身,因此必须对项目进行系统详细的评价,建立健全相关的监督检查模式,及时做好风险回避工作。二是要加强损失控制。信托产品都会面临一定的风险损失,但风险损失必须要控制在自己的承受范围之内,降低损失发生的概率,减少损失规模。三是要加强风险保留。如果在实施中损失发生,经济主体将以当时可利用的任何资金进行支付,也就是说有足够的资金补偿。

  机构来源:利得财富

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