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启元财富范曜宇:房地产信托“焦虑”有多少情绪化?

2011年10月15日 11:01 来源: 证券时报 【字体:

  近两个月来,有关房地产信托的传闻及报道不断,诸如房地产成交极度萎缩、开发商资金链紧张、房地产信托计划兑付风险显现等。一时间,市场对于曾十分火热的房地产信托似乎陷入集体焦虑之中。风声鹤唳之下,投资者对于房地产信托产品开始望而生畏。

  那么,究竟房地产信托的风险有多大,房地产信托产品还能不能买?

  从目前情况看,的确出现了如媒体报道所说的个别房地产项目如期兑付面临困难的现象。可见,在房地产调控之下,不少地产项目的销售并非能按照信托公司预期完成,这给2010年以来发行的房地产信托产品带来了一定的压力。面对个别项目所产生的兑付压力,具有一定风险承担能力的信托公司大都通过资金腾挪的方式(自行或通过其他机构再发行一款产品,或者从自己的关联方拿出现金)实现如期兑付。例如,近期媒体所报道的一家信托公司在所发行信托计划出现兑付困难时,就是选择通过另一家信托公司发行新产品,来实现原有信托计划的如期兑付。

  不可否认的是,如果未来房地产行业长时间陷入滞销之中,会出现更多信托产品需要用腾挪的方式实现如期兑付,甚至是产生延期兑付的情况。目前,由于出现偿付压力的地产项目还属于个别现象,且考虑到对于自身信誉和客户的损害,业内还未有听闻有信托公司在房地产信托产品上选择延期兑付。

  相比较于上述如期兑付风险,出现信托投资者本金受损的可能性就要小很多。一般情况下,信托向房地产输血往往会要求开发商提供抵押物进行风险控制。房地产项目抵押物可分为土地、在建工程或是现房,一旦开发商资金链断裂,无法兑付,则抵押物可通过法律程序由信托公司进行处置。由于目前房地产信托市场上大多数为拥有抵押物的债权型产品,一般抵押率为40%左右,所以对房价下跌的容忍度在50%左右,通过处置抵押物的方式保证信托本金并不存在太大的问题。

  总体来看,由于信托公司自身对于房地产信托产品的抵押率、风控等方面都比较好,监管层也从去年下半年开始对房地产信托加强监管和规范,我们判断房地产信托市场的整体风险是可控的。当前对于房地产信托的集体焦虑,或多或少折射出房价高企的大背景下,人们对于与房地产行业相关事件的情绪化因素。

  笔者看来,对于某一为大众所广泛关注的经济事件或社会事件,我们更需要的是多一些理性判断,少一些情绪化的盲从。

  那么,房地产信托产品还能不能买?我们认为,作为为数不多的风险可控、收益相对较高的类固定收益产品,房地产信托产品依然具有投资价值。关键是投资者在购买时,不能因片面追求高收益而忽视项目和产品的风险,要从信托计划本身的风控措施、所投资项目的好坏,以及信托公司的资质和实力等多方面进行考察。如果投资者自身因信息不对称而无法全面了解项目和产品情况,可借助专业的第三方理财机构,来对风险进行甄别和控制。

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