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45家上市房企信托债务起底:总额超577亿元

2011年09月29日 07:02 来源: 每日经济新闻 【字体:

  连日来,针对“绿城信托遭证监会调查”一事,市场多理解为房地产信托将面临更严格的监管,而监管趋严则意味着房企通过信托融资的难度加大。

  那么,上市房地产公司信托融资总规模究竟有多大?不同公司对信托的依赖程度有多高?信托收紧对于不同企业的影响又有多大?

  信托总债务超577亿元

  《每日经济新闻》记者查阅了137家可比房地产上市公司2011年半年报,其中有45家公司披露了信托债务余额,占比32.8%。需要注意的是,根据广发证券(000776)此前披露的数据,所有上市房企今年上半年的债务余额为10921亿元,而这45家公司的债务总额8081亿元,占行业的比例为74%。也即,通过对这45家房地产公司的分析,能大体反映整个行业的情况。

  数据显示,上述45家公司信托债务总量为577亿元,占总债务8081亿元的7.13%,如果将所有上市公司纳入考量,则比例将更小。(注:有些上市公司只是在披露前5大债务人时提及信托借款,另有些公司并未将信托借款单独列明。也就是说,实际信托债务量可能将超过577亿元。)仅从这一比例来看,信托融资并非目前上市公司主要的来源;如果信托渠道被掐断,也不会对整个行业产生实质性影响。

  莫尼塔证券地产行业研究员王沛对此表示,从整个大局来看,信托的收紧对于房地产企业的影响程度并不如市场想象的那么大,上市公司这一比例会稍大一些,从全国所有房地产企业来看,这一比例维持在4%左右。

  不过,如果将债务扩展到“融资”范畴,债务融资总量将大大加强。

  从实践来看,信托公司往往通过注资项目公司获得部分股权实现对房企的融资,在项目完成后,开发商以最初约定的价格回购信托公司所持的项目公司股权,由于回购价较入股价有溢价,溢价部分就是信托收益。但在会计处理时,部分上市公司将此类融资列为负债,但另外一部分企业则未列入负债中,也就未包含在上述577亿元的范围内。如果考虑这一因素、同时将上市公司6月30日(中报截止日)以后的信托融资纳入统计范围,上市房企从信托获得的融资将扩展至674亿元,即增加近100亿元;与之对应,涉及的上市房企也将增加到47家。尽管如此,信托融资总量相比总债务也仍不超过10%。

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