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房地产信托利益分配 大玩朝三暮四游戏

2011年08月05日 09:11 来源: 证券时报 【字体:

  信托酝酿“保本%2B股权”产品绕开监管

  证券时报记者 张宁

  在监管部门严厉打击“假股权”房地产信托的情况下,为绕开监管,不少信托公司正在酝酿全新的信托设计模式——“保本+股权”。

  据记者了解,该模式表面上看重新划分了各方利益,其中房地产开发商名义融资成本会降低,并致使信托公司等居间方、投资者(信托产品购买者)的收益也相应降低,但实质上却是通过后期分配方式的调整,让各方最终收益与旧模式相比维持不变。

  新模式更偏重股权

  在新模式中,信托公司将更加注重股权的设计。据东部某信托公司人士介绍,此前多数房地产信托运作模式中,一般在信托产品融资完成后,以投资入股的形式向房地产开发商注资,直到项目完成。开发商则承诺在信托产品到期之日,以固定的收益率+本金的形式对该产品进行回购,以实现产品的最终兑付。在此过程中,虽名为股权投资,但从最终利益实现形式上看,却是债权。这也就是业内俗称的“假股权”房地产信托。

  上述信托公司人士表示,这实际上是目前房地产信托市场的主流运作模式。一方面满足开发商股权独立、不被其他机构左右的要求;另一方面因此“保本”且高收益的特质受到投资者的欢迎。在此模式下,投资者收益加上居间方的收益,一般来说,国内100强以内的房地产公司,融资成本基本在18%左右,而100强开外的中小房企将更高。

  在“保本+股权”的全新模式中,开发商名义成本或许会降至15%以下。因为产品发售时公布的预期收益率将降低,同时信托公司收取的手续费也将会有不同程度的降低。与此同时,除了信托产品投资开发企业外,信托公司也将以部分自有资金进行跟投;此外,产品设计中还将新增“超额收益”概念,即当开发商项目盈利超过15%时,其超过部分将作为“超额收益”供投资者、信托公司、开发商按一定股权比例分配。

  朝三暮四游戏

  众所周知,进行杠杆融资后,开发商可获得可观的利润,但在上述新模式中,各方却约定了后期的利润分成,从表面上看,开发商总体成本可能会因这部分分配变相提高了许多。

  但据上述人士介绍,实际上开发商可以通过提高财务成本、人力成本等多种方式隐藏开发项目的最终利润,因此所谓“超额收益”将是人为调整后的数字。因此,投资者、信托公司、开发商三方的最终获益可能接近于原来的“假股权”信托模式下的收益。也就是说,一般开发商的融资成本仍将在18%左右,投资者和信托公司收益可能也基本不变。

  该人士坦言,从各方最终所得看,不过是把“朝三暮四”变为“朝四暮三”。之所以采用这种设计方式,其背景在于,监管部门已经加紧了对房地产信托的管控,尤其在实行“一事一报”后,监管部门重点打击的“假股权”信托将很难通过审批。而这种“保本+股权”模式可能在绕开政策限制的情况下,满足各方需求最大化。

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