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房地产融资链层层盘剥 渠道方雁过拔毛

2011年08月05日 09:11 来源: 证券时报 【字体:

官兵/制图

  

  在房地产信托领域,银行、信托、第三方理财机构也已介入,除获取原有的手续费外,还通过包销、承销、代销等方式参与其利润分割。

  作为主要设计者及合规的融资通道,信托公司无疑赚得最多,当前其收费平均水平是信托融资规模的5%以上。

  证券时报记者 张宁

  一只披着人类外衣的吸血乌贼,哪里有钱的味道,就毫不留情地把吸管伸向那里。

  在基金、房地产、理财市场等诸多领域,银行、信托、第三方销售机构等渠道方已不再满足于原有的手续费收入,正逐步将触角伸至上下游的利润空间以图杯羹之让。

  证券时报记者调查发现,除分享基金30%~80%的管理费外,部分房地产高企的融资成本中,仅有五成收益最终为出资人(信托产品购买者)获得,剩下部分则被融资链条上的一系列机构所蚕食,机构盛宴的背后则是潜在的风险在融资链条中的转嫁和扩散。

  融资成本玄机

  在香港上市的内地房企融创中国近日一度成为媒体的焦点。

  一则公告显示,该公司携手大业信托发行信托产品进行融资,其信托产品优先受益人的权益是“代价为人民币6亿元另加每年17%回报”,如还款逾期违约,其“代价会增至6亿元另加每年23%回报”。此外,融创中国还披露将通过新华信托融资6亿元,其代价是“支付相当于注资总额连同综合成本不超过该金额17%之金额”。据了解,“17%回报”已是目前为止房地产信托产品市场中最高的预期收益。这一度被外界解读为房地产商资金链紧绷,进而饮鸩止渴的典型案例。

  然而,融创中国“17%”的信托产品并未见诸市面。记者从知情人士处获悉,融创高达6亿元的融资额度最终由杭州商业银行以9%的预期收益率全部包销。与此同时,融创中国与新华信托合作的产品最终预期收益率也仅为10.2%。但与此前相同的是,融创中国实实在在地付出了17%的融资成本。

  值得注意的是,融创中国付出的融资成本中五成左右的部分又落入谁的手中?

  答案是这部分收益最终被融资链条上一连串的中介机构所蚕食。

  超高成本几乎是眼下房企寻求融资时共同面对的问题,但真正出资人(信托产品购买者)的收益却远远达不到那么高的水平。在房地产信托融资成本飙升的情况下,房地产信托的平均收益仅仅微升。两者之间的差额犹如喷泄的血液一样流入了吸血乌贼的口中。

  华智咨询研究报告的数据显示,2010年初房地产信托融资成本在13%~14%左右,2010年下半年上升至17%左右,目前融资成本已达20%左右。财汇提供的数据显示,房地产信托平均收益从2010年1月的8.32%增至2011年5月的9.59%,6月份、7月份的平均收益分别仅为9.63%和9.59%。

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