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中介推高房产信托融资成本 中小房企实现曲线融资

2011年07月30日 11:06 来源: 中国经营报 【字体:

  在银监会对房地产信托业务规模较大的信托公司进行“窗口指导”,20多家信托公司暂停房地产信托业务之际,“势单力薄”的中小房企开始借助中介投资担保公司,实现曲线融资,信托融资成本甚至高达20%。

  北京经典和顺投资有限公司总经理王鸿豪向《中国经营报》记者表示,他如今每天都会收到3到4个房地产融资项目,不少企业都希望15个工作日内融到资金,而这差不多是信托公司流程的极限。

  借道中介

  今年3月份,杭州余杭华腾房地产开发有限公司(以下简称“华腾”)通过拍卖取得仁和镇南苑街道“五常村周边地块”的国有土地使用权,成交总价格为5.03亿元,5月初华腾完成缴付50%的土地预付款,但后续资金却存在缺口。

  华腾成立于2004年,是一家位于杭州的中小型房地产公司,其项目主要覆盖杭州、湖州、嘉兴等杭嘉湖周边地区。今年以来,银行对房企贷款实行严格审批,“以前银行审核贷款的标准是看项目的增值性,而现在即便是拿着马上出售的项目或者优势地段的土地,也很难贷到款。”该公司项目经理胡英杰说。

  无奈之余,在朋友的推荐下,胡英杰接触到了信托产品,为保证能及时融到钱,他找到了一家担保投资公司。作为中介商,该担保投资公司对华腾现有项目的地段、策划、设计、工程以及未来销售情况等进行程序审查,确定了资质定级后,根据融资规模为其“包装”,找到合适的信托公司。

  首期融资成功的4亿元集合信托,融资成本为20%,其中投资公司收取4%的费用。虽然通过中介商多出了4%成本费用,但胡英杰认为,多了担保公司这一关,“项目在资质定级上比原来高了一级,保证了顺利融资。”

  “目前房地产信托产品,差不多80%是投资公司介绍来的,而且这些房企一般都是中小型企业,原来都是走银行贷款,信贷收紧以后,转道信托融资。但与银行相比,信托对资质的要求也较高,很多中小房企往往通过"熟人"介绍。”兴宇国际信托有限公司刘宇兴介绍。

  在实际调查中,记者了解到,目前市场上,90%的投资担保公司都是和银行、信托、基金等机构合作,充当企业和金融机构的中介商。根据融资规模大小,收取费用一般为项目资金的1%~5%。对于一些资金缺口在5亿元以内的优质项目,有些实力雄厚的投资公司也会选择直投,以股权入股房企,这时房企的融资成本一般在18%左右,如果涉及保障房项目则融资成本一般在12%~15%之间。

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