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房产信托飙高收益走钢丝 25%里暗藏玄机

2011年07月30日 11:03 来源: 中国经营报 【字体:

  今年5月以来监管机构几番窗口指导之下,房地产信托仍持续升温。近期中信信托的一款产品最高预期收益率达到了25%,甚至连同业人士都感叹“太高”,但房地产信托仍受到投资者的大力追捧。“一款1~2个亿的项目,一两天就能预约完。”一位银行理财经理表示。

  “目前融资成本已经很高了,许多房企也是走一步算一步,不融资就是死。不管是房企,还是信托公司,甚至投资者,都寄望于未来的政策松绑。”在一位知名信托公司产品设计经理看来,许多房企高成本融资,无疑饮鸩止渴。

  25%里有玄机

  据中信信托上述项目的客户经理介绍,该房地产信托发行规模为10.24亿元,其中3亿左右资金将用于向天津星耀五洲收购指定地块项目公司的股权,另一部分作为建设预留资金用于向项目公司增资,进行后续开发建设中信信托将以股权收购价款、增资款、信托贷款3种方式综合运用信托资金。

  “这个项目与众不同的一点就在于,中信信托不是给房地产商贷款,而是直接收购项目公司股权,后期也由中信信托来控制项目。”该客户经理强调。股权投资的房地产信托也是政策一贯鼓励的方向。

  “一般来讲,股权投资的项目可以达到很高的收益率,但目前市场上此类产品凤毛麟角。”上述产品设计经理对《中国经营报(博客,微博)》记者表示。

  而普益财富研究员陈朋真对照项目的公开信息之后表示,从项目到期之后的收益模式来看,很难说是真正的股权投资。“严格意义上的股权投资项目是到期后分配股权给投资者。这个项目并非如此。”

  据中信信托网站的产品介绍,收益分配方式有两种:一种为到期之后可行使优先认购权,一种为选择现金收益。按照第一种分配方案,25%的收益率看似唾手可得。资料显示,目前同类地产项目的市场价格为高层住宅每平方米8500元~9000元;别墅每平方米13000元~14000元;而投资者通过信托计划拿到的优惠价格却能低至高层住宅5500元/平方米,别墅7500元/平方米;相当于以5~6折的价格入手。难怪客户经理信誓旦旦地表示:“就算房价不上涨,盈利也是可以保证的。”

  但是,在限购的情况下,投资者的优先认购根本无法成行,只能选择现金收益的方案,在此种情况下,25%的高收益则只能望洋兴叹,因为按照现金收益模式,2年预期年化收益区间约为每年10%~19%;3年约为每年10%~21%;4年约为每年10%~23%。

  “我们预计,在项目两三年之后,限购政策是会松动的;而且,相比之下,天津的限购政策并不严格。”上述客户经理表示,投资者借道信托投资房地产的收益将会很有保证,“天津的房地产是刚性需求,房产是最保值的一种资产,如果这阵子行情不好,可以等政策松绑之后再出手。”

  但是,陈朋真却表示,上述项目最大的风险来自于一些“灰色”元素。“此类包含优先购房权的产品有点替开发商提前垫付房款的意味,如果到期开发商没有拿到预售许可证,而政策上又严格打压的话,投资者的收益就会面临很大的变数。”

  针对上述疑点,记者致电中信信托总经理办公室,截至发稿前,并未获得回复。

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