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房地产信托汹涌 一场危险的游戏?

2011年07月14日 07:40 来源: 中国新闻网 【字体:

  [世华财讯]虽然此前关于房地产信托业务将进一步收紧的传言一直喧嚣尘上,但在调控大势下其他融资渠道受阻的局面下,房地产信托融资依然很受房企热捧。日前,绿城中国与平安信托联合发起一款房地产基金信托产品,年化收益率竟高达25%。在市场依旧恶劣,前景不甚明朗的环境下,这看上去就似一场玩火的危险游戏。

  综合报道,据日前平安信托相关人员介绍,平安信托和绿城中国联袂打造平安财富安城1号房地产基金信托产品,以股权投资方式参与多个绿城优质房地产项目,年化收益25%以上。这可能是今年以来,品牌房企融资成本最高的一例。按照该计划,绿城项目的年平均利润率低于10%时,不能获取项目收益回报;即使年平均利润率超过10%,也只能按二八分成的原则,少量获取投资回报。

  政策严厉调控下,信托融资似乎成了目前房企解决资金问题的“救命稻草”。尽管近期市场上房地产信托业务收紧的风声四起。银监会一再要求银行业防控房地产信贷风险。央行公布的2011年一季度中国货币政策执行报告也显示,2011年第一季度累计新增房地产贷款5,095亿元,同比少增3,338亿元。而同时,据信托业协会数据显示,2011年一季度新增房地产信托超过了700亿元,这个数字已经与2010年各季度的均值相持平。但随之银监会又澄清,5月份没有出台房地产信托业务新规的计划。

  如此情况下,房地产信托出现“量价齐升”势头。据用益信托工作室统计数据, 6月集合资金信托产品发行332款,发行规模635亿元,同比上涨82%;成立221款,成立规模339亿元,同比上涨22%。其中,房地产信托发行规模为355亿元,占比为56%;成立规模为139亿元,占比为41%。6月集合资金信托发行数量和规模都处于历史高位,而成立数量和规模有所下滑。房地产信托的发行规模和成立规模都有所回升,同时房地产信托发行规模和成立规模的占比也都出现了扩大。

  可见,房地产信托汹涌势头还在延续。虽然上有政策,但是持续走高的收益率,信托公司对这块送到嘴边的“肥肉”欲罢不能。但是,这场愈来愈疯狂的危险游戏越来越令人担忧,在严控房价的背景下,地产商面临净利润收入不断下滑,存货与负债逐渐大增的困境,如何能够保障信托的收益?当前地产信托融资汹涌的背后,超高融资成本堪比高利贷,投资者与融资者都在进行一场豪赌。

  据报道,绿城中国的这款房地产基金信托产品所投资的温州龙湾项目总基金规模8.75亿元,信托将占到项目股权总比例的25%,内部回报率高达35%~41%,项目投资期为三年,退出期为两年,总周期长达5年。有业内人士算过一笔账,这个项目要折合每平米的售价在4.6万~5.6万元/平方米以上才能打住。而目前该项目所在的龙湾区附近的江景房也不过卖到4万元/平方米,非江景房售价仅在2万元/平方米左右。在当下持续的劣势的市场环境中,预期房价的走势,着实是个未知数。

  而绿城作为品牌大型房企,上半年的销售表现并不理想。中房信的统计数据显示,该公司截至6月30日只有186亿元的销售额。按照该速度,截至2011年年底,该公司仅能完成不足400亿元的销售额,远达不到去年制订的500亿元的销售目标。

  事实上,“差钱”的远不止绿城一家。公开数据显示,2011年以来,不仅泛海建设、保利地产、世贸股份、万通地产、万达集团、上海绿地集团等大型房地产开发商公开发行信托计划,中小开发商对房地产信托产品更是钟爱有加。中小房企的资金链条相对较弱,而在市场低迷的环境下,企业的销售状况不佳,回笼资金困难,负债大幅增长的局面下,中小房企面临的压力更大,作为自筹资金之一的房地产信托资金,对中小房企有更大吸引力。

  而由于货币政策紧缩,商业银行流动性不断收紧,为获得流动性,房地产企业对信托融资依赖程度越来越大。保障房的大举建设也为此提供了可趁之机,许多信托产品以保障房为名,实则投向住宅、商业房地产业务;导致近几个月保障房类信托项目持续增加。有数据显示,投向商品房开发的房地产信托规模仍占总规模近84%;其次是商业地产占9%左右;保障房项目产品规模仅占5%左右。房地产企业对资金的渴求不仅推高了信托发行量,也推升了信托收益率。随之而来的是,融资成本的大幅攀升。一方是猛涨的融资成本,一方是市场低迷,存货增加,销售资金难以回笼,其间风险自然不言而喻。如何支撑高涨的信托利率,以及托资金到期能否归还等等问题成为愈发让人担心。

  不过,银监会主席刘明康也曾表示,对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判,加强房地产信托业务的监管。似乎监管层已经开始警惕这一游戏的未来风险,但如何采取合理的规避措施,我们还将拭目以待。

  (丛力 撰稿)

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