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光大控股:汇贤产业信托派息稳定

2011年04月13日 06:20 来源: 金融界网站 【字体:

  位处北京心脏地带的黄金地段。东方广场位于北京二环路东长安街一号,西起王府井(600859)大街(又名金街),东至东单北大街(又名银街)。北京著名的购物区王府井/东长安街人流之多为东方广场带来好处。此外,毗邻东方广场的多个北京地标,包括紫禁城、人民大会堂及天安门广场,亦为东方广场带来庞大的人流。

  具规模且多元化的资产能定期提供稳定分派。东方广场的租户组合相当吸引,能为汇贤产业信托带来多元化的收入基础。东方广场四个部分有助基金单位持有人涉足不同的市场分部,包括零售、写字楼、服务式公寓及酒店。截至2009年12 月31 日,东方新天地、东方经贸城、东方豪庭公寓及北京东方君悦大酒店分别占东方广场总收入约38.0%、34.0%、5.0%及23.0%,而东方新天地、东方经贸城、东方豪庭公寓及北京东方君悦大酒店的溢利贡献则分别约46.2%、39.2%、3.4%及11.2%。

  分派将随租金上升而增长。汇贤持有北京黄金地段最贵重的物业之一,预计物业的租金会在当地的经济发展和市民收入增加带动下而稳步上升,以致可分派利润随之上升。保荐人之一的中银国际预测,汇贤2010 年到2013 年的核心净溢利每年可保持13%-15%的升幅。

  稳定分派政策。按管理人之政策,汇贤产业信托于上市日期至截至2012 年12月31 日止财政年度之年度分派为可供分派收入的100%,此后每个财政年度至少90%年度可供分派收入将分派予基金单位持有人。

  招股书预测收益率或高于实际收益率。招股书预测分派收益率为4%-4.26%,但预计只是基于由上市日期(4 月29 日)到6 月30 日的利润预测所产生的收益率年度化的结果。但5 月是国内消费旺季,这个计算方法或令收益率较实际为高。

  定价进取。保荐人之一的中银国际预测汇贤11 年的收益率为3.7%-4.1%。以招股中间价计算,汇贤产业信托的11 年及12 年息率较同业平均分别低31.6%和24.1%;与同业中市值最大的领汇比较11 年和12 年息率分别低12.8%和9.7%;于同样以内地业务为重的越秀房产信托比较11 年和12 年息率分别低43.5%和37.1%,显示汇贤定价进取。

  派息稳定,兼享租金升值和人民币升值,建议认购。汇贤产业信托的资产位于北京市黄金地段,规模大而且业务多元化,预计能为投资者带来稳定且稳步上涨的分派收入。另外,由于汇贤股价和分派都以人民币计价,有机会为投资者带来2-3%人民币升值的额外收入。但汇贤定价进取,预计上市后上升空间有限,甚至有跌破招股价的可能,投资者需注意风险管理。

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