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投资者追捧 个别信托公司主投房地产

2011年03月28日 14:33 来源: 每日经济新闻 【字体:

  每经记者 徐子莫 贺麒麟 李静瑕发自上海、北京

  严厉的房地产调控为信托产品市场带来了难得的机遇。由于融资渠道不畅,大量房企转向了信托公司,在优质的抵押品以及约10%的年预期收益的双重“诱惑”下,投资者纷纷“慷慨解囊”。为了迎合这一需求,部分信托公司也加大了这类产品的推出力度。机构公布的数据显示,开年来,房地产信托产品发行款数和融资规模较去年末的低谷都有了大幅上升。甚至有信托公司几乎所有的在运行信托产品都投向了房地产。

  但高收益必然意味着高风险。业内人士指出,房地产价格下降带来的系统性风险仍然难以规避。为了分散风险,部分信托公司将资金投向了更为安全的保障房建设;而对于银信理财产品的发行,则更有可能是银行出于吸收存款的需要。

  每经记者 徐子莫 发自上海

  虽然遭遇严控,但房地产信托明显高于存款的收益率却依旧受到市场热捧。

  安信证券统计显示,在今年1月的集合信托计划中,房地产信托的成立规模占全部信托成立规模的37%。截至上周四,处于推荐中的信托计划达26款,其中有12款投向房地产,发行规模预计超25亿元。公开资料显示,有信托公司在运行的10款产品中,9款投向了房地产领域。

  “房地产融资在信托业务中的占比可能还不到1%,之所以‘剑指’房地产信托,可能还是来自于监管层的管控力度,以及部分地产商借道信托来融资的影响。”针对去年底监管层对于信托公司出台的一系列调控措施,西南财经大学信托与理财研究所副所长李勇向 《每日经济新闻》如是表示。

  信托:房企和投资者的共同选择

  农历新年伊始,央行就宣布加息0.25个百分点。随即央行又宣布,2月24日再度上调金融机构存款准备金率0.5个百分点。在股市低迷以及通胀压力下,信托公司动辄超过9%的年收益率,无疑是投资者重要的选择。

  “房地产信托年收益率有些确实能超过10%,但是其背后的风险,投资者也应当理性看待。”李勇认为:“目前,信托融资门槛比其他投资要高得多,100万的‘起步价’不是普通投资者可以承受的。”

  根据信托合同规定,普通信托计划,300万元以下的投资者不得超过50人。目前,信托产品除了通过信托公司自身募集外,也通过各家银行的私人银行进行销售,主要还是针对高端客户。

  值得注意的是,目前银行销售的信托包括部分房地产信托计划。建行沪上一支行客户经理向 《每日经济新闻》透露:“我们现在只做300万元及其以上的信托计划,因为100万元的计划大多数是信托公司自己的员工买去了。”他表示,由于年利率高,100万元的信托计划现在银行很难拿到名额,而且产品是由分行再派到各家支行,不是每家支行都能拿到信托产品额度。

  高收益中蕴涵高风险

  一信托公司驻沪代表处工作人员告诉《每日经济新闻》:“从年收益率能看出一些房地产商的融资规模以及抗风险能力:往往是急切需要资金,且融资比较困难的房地产商,他们发行信托产品时,可能会把收益率定在10%以上。相对这一类房企,一些大型房企(信托产品)虽然年收益率不是很高,但是比较稳健,风险也相对较小。”

  “由于信托产品属于私募,其信息并不公开透明,很难了解到具体的年收益率。”普益财富分析师陈鹏真表示。

  来自Wind资讯的数据显示,目前已经成了的房地产信托计划有8款。其中不包括已经融资成功的 “华澳·长信3号集合资金信托计划(C、D、E类信托资金募集)”,该款计划已经于2月16日成功募集10.1亿元。虽然成立不到2年时间,但是华澳信托在运行的10款产品中,9款投向了房地产领域,发行规模超过60亿元。

  一些业内销售经理表示,现在重启的房地产信托,最高收益率或将超过15%。

  虽然高利率能吸引投资者进入,但是不得不注意房地产商在融资过程中所付出的高额成本,而这些成本往往高达15%以上,其中包括信托费、银行代销费、托管费等等。

  信托产品中基本上都会附加“利率挂钩”条款,比如挂钩1年~3年期不等的贷款利率。加息后,信托收益率将与实际贷款利率同等上浮,导致房地产商的综合成本进一步提高,通常是普通银行贷款利率两倍至三倍,甚至更高。融资方不堪重负风险暴露,不仅信托合同约定的高预期收益难以实现,甚至连信托本金都有损失的风险。

  银信合作

  借道银信合作 银行意在揽储

  每经记者 贺麒麟 发自上海

  《每日经济新闻》记者了解到,当前的银信合作已无往日盛景,但并未绝迹于市场。业内人士表示,投向房地产的银信合作产品属于组合投资类,但该类产品以资金池方式运行,投向信息披露较少。

  业内人士并指出,对于银行来说,发行包括房地产投向在内的银信合作产品,相当于将原本直接贷款赚取息差的优质项目让利与储户,因此并不划算;但银行依靠高收益率的银信合作产品可以吸收目前极为稀缺的存款。

  随着监管频率和力度的加大,商业银行面临的资金压力随之上行,年内很可能出现包括“借道”理财产品在内的各种形式的揽储潮。

  房产类银信产品规模难估量

  “一般来说,信托公司挑选的都是中高档的房地产项目,开发商资质和楼盘价格都比较有保障。”一股份制银行理财经理表示。

  不过,今年以来,投向房地产的银信合作理财产品鲜有问世。“现在还没有这方面的新产品销售,去年年底卖完以后就没发过了。”一大行理财经理表示。

  据用益信托工作室不完全统计,上周(2月14日~2月20日)共有16家银行和9家信托公司参与发行了125款银信理财产品,发行数量环比增加了29款。

  从投资方式看,上周发行组合投资类产品90款,发行数量占比72%;发行债券类产品12款,占比9.60%;发行信托贷款类产品8款,占比6.40%;发行权益投资类与外币类产品的数量均为4款,分别占比3.20%;发行证券投资类产品6款,占比4.80%;发行信贷资产类产品1款。

  社科院金融研究所金融产品中心研究员王伯英在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,现在银信合作产品中组合投资类和债券类产品占主导地位,投向房地产的银信合作产品一般包括在组合投资类中。

  “组合投资类以资金池方式运行,具体的投资方向公布不是特别详细。”她进一步指出,节后银信合作理财市场较为平静。

  根据不完全统计数据显示,2011年1月份投向房地产的银信产品仅为8款,数量占比为1.22%,为所有投向中最低;而其规模则难以估算。

  银行为存款“忍痛割爱”

  业内人士并称,目前金融市场是银信产品的主要投向。记者发现,本周已发行的4款银信合作产品中,资金投向均为金融市场。今年1月份数据亦显示,投向金融市场的银信产品数量占比高达92.98%。

  实际上,对于银行来说,除投向金融市场外,包括房地产投向在内的银信合作产品并不划算。“银行发行这种产品,类似于‘让利于民’。”上述股份制银行理财经理认为,本来是银行直接贷款给企业赚取息差,现在把这部分利润让与储户,而且都是优质项目,所以不划算。

  不过,银行并非“圣诞老人”,让出优质项目的同时,银行依靠高收益率的银信合作产品来吸引存款。

  “现在投资者就是看哪里利率高,就把钱搬到哪里。”该理财经理指出,打包信托的理财产品是收益率水平最高的银行理财产品。

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