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观点时评:绿城内部信托集资的启示

2011年03月18日 15:30 来源: 观点地产网 【字体:

  一旦旧贷款已还而新贷款不能获得,房产商将立即面临巨大的现金流压力,甚至有资金链断裂的风险。

  在企业经营中,资本作为所有要素中的重要一环,一旦缺失,就如同肌体失去了血供,势必危及健康乃至生命。

  面对一轮又一轮密集的政策出台,国家对房地产行业的调控力度也不断升级,从提高准备金率到加息,从房产税到国八条,不少房产商紧绷的资金链面临严酷的挑战。

  在整个信贷收缩的情况下,对房地产商来讲,信托可以说是企业筹措资金的唯一通道。今年1月以来,绿城通过了内部筹措集资做成信托产品,信托计划涉及多个地区多个项目。

  其实,宏观政策每一轮进入紧缩期,每当此时,房地产企业的资金面就如临大考、备受考验。

  今年以来,市场利率不断攀升,一些银行在中长期贷款市场上拍卖信贷额度,贷款发放的利率往往较基准利率上浮20%左右;Shibor隔夜利率则从去年12月初的1.9%左右上升到今年1月底的7.7%左右,资金面紧张程度凸显。信贷压缩的大环境可能会给原本资金链紧张的房地产商带来较大的杀伤力。

  在楼市走向平稳上升通道时,不少开发商往往寄希望于良好的市场预期,通过快速回笼的现金流来确保项目进展。可是楼市一旦出现盘整和观望情绪浓厚,销售受阻企业的现金流就倍受煎熬。融资问题,立马跻身企业第一考题。

  如何融资?在通常情况下,银行对企业的贷款中,一年期贷款往往占到总量的90%以上,以往的做法都是“还旧借新”,还款与新的贷款发放之间,只有很短的时间,房企可以筹措短期资金“过桥”。

  今年情况则不同,一旦旧贷款已还而新贷款不能获得,房产商将立即面临巨大的现金流压力,甚至有资金链断裂的风险。对于不少“霸王硬上弓”、走“擦边球”的项目来说,银行越加苛责。

  还有不少房产商为了补充资金以解燃眉之急,向民间借贷求助。但即使是向来资金充沛的浙江民间借贷,在这种形势下也无法满足需求。货币政策正在通过信贷传导机制影响民间借贷利率,并在一定程度上影响民间资金供求关系。民间借贷也很难“解渴”。

  还有一些从制造业出发,混搭房地产行业的企业,以往还可能通过实业借贷来的资金转供给房产项目,现在实业借贷的渠道都很难了。相比那些集资、私募或者指定账户收取高额房屋确权金的手段来说,信托似乎是企业筹措资金的唯一“正道”了。

  问题是如果信托收严的话,无疑是给开发商融资渠道又加了一个紧箍咒,资金问题不但考验房地产商能否在新政背景下安然过冬,同时对信托的监管也考验政府对楼市调控的决心。

  如今,高负债下的运营,已经成了一部分房地产商的现状。而因资金链的断裂,不少房产商也“被”成了改弦更张后的“受伤者”和“资本傀儡”,但最终埋单的则是广大的购房者和中小投资者。

  我们看到的房产商资金链断裂的最主要原因可能是:过度的扩张而缺少有效的整合,企业没有清偿到期债务的足够资金。宏观调控使得经济形势发生变化,打乱了企业的资金使用计划。

  在目前融资渠道单一的金融体制下,在过度的融资以及缺少有效整合的情况下,任何银行追收到期贷款都可能因为支付问题而导致企业构成对银行的交叉违约,进而演变成对所有债权银行的违约,最终导致资金链的全面断裂。

  从某种意义上说,房产商不是缺少对资金链断裂的防范意识,而是缺少对之采取有效的防范措施和执行力。在银行融资占绝对地位的金融大环境中,过于相信企业的公共关系协调能力,在“企业大而不死”的侥幸观念中,房产商丧失了最佳解决问题的时机和有力的措施。

  在法律容许的范围内进行各种形式的融资本无可厚非,房产商需要注意的是该如何的“未雨绸缪”,最好不要在“狼来了”的魔咒第三次念响之前黯然逝去,这或许是绿城融资事件带给我们的启示。

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