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房地产信托的破冰之旅 海外融资大门渐次打开

2011年03月03日 16:40 来源: 杭州日报 【字体:

  房地产信托的破冰之旅 海外融资大门渐次打开(资料图片)

  

  “三月不知信贷味。”虽然是一句颇具调侃的话语,但却真实反映了现阶段众多房地产企业面对资金通道的真实写照。

  从限购限贷、资本市场再融资关闸到加息,再到“新国八条”、房产税出台,在一轮又一轮的“史上最严厉”调控政策中,房企资金链的维护渠道似乎已经所剩无几。

  严峻的现实面前,中国的房地产调控在这一轮调控周期中,再次面临融资难题。>;>;>;信贷井喷导致额度紧张 部分银行上调贷款利率

  出路究竟何在?

  被迫另觅融资生路背后,究竟怎样的融资渠道成了开发商手中过冬的“救命稻草”?>;>;>;1月新增信贷或破万亿 存款准备金率近期或再调整

  在这场来自资本市场的大考面前,除了静待银行信贷政策的变化、项目销售资金加速回笼以及持续进行的企业之间的股权合作之外,非银行融资渠道的开拓尤显关键。>;>;>;民间资本“组团” 地王背后的融资链“透视”

  这其中,传统的房地产信托仍然成为主流方向之一。此外,在香港上市的众多地产公司,也于近期纷纷发债融资,缓解资金压力。

  但是来自标准普尔的最新一期研究报告似乎又为这样的热潮泼了一盆冷水。>;>;>;信贷井喷额度紧张 贷款利率最多的上涨四成五

  该报告指出,对于近期中资房地产商大举发债的举动,标准普尔认为杠杆性提升所带来的负面影响将会超过债务到期状况和流动性改善所带来的正面影响。激进的债务融资支持的扩张依旧是评级的主要风险之一。标准普尔提醒指出,如果当前的市场状况迅速恶化,一些发债人的评级将有可能面临下调的风险。>;>;>;房地产信托的破冰之旅 海外融资大门渐次打开

  在中国房地产企业迎来资本大考之际,这样冷静的评估并不能说是一件坏事情。毕竟,在全球化的资本市场面前,中国的众多房地产企业,还仅仅只是开始长征的第一步。

  早期地产信托案例

  双龙信托计划

  2003年,金信信托投资股份有限公司(以下称“金信信托”)与通和投资控股有限公司(以下称“通和控股”)分别吃下了地产大鳄金地集团(600383)13.11%和5.56%的股权,分别成为第二大股东和第四大股东,两者股权相加之后,成为了金地集团实质上的第一大股东,名噪一时。此后,金信信托与通和控股持股金地集团之后,金地集团曾与金信信托签署了“金信双龙房地产投资资金信托合同”。

  该信托计划以金信信托作为融资平台,以中国建设银行(601939)浙江省分行为托管人,绿城房地产集团与通和置业作为该信托计划的特别委托人因此获得了一条新的融资渠道。当时“双龙信托计划”一共募集了2.79亿元资金,通和·戈雅公寓与绿城在合肥的一个项目均获得一定量的资金支持。在2005年的那一轮国家宏观调控中,很多房地产企业的资金链受到了影响,但是通和置业却由于“双龙信托计划”的支持而摆脱了融资难的困境。时任金地集团董秘郭国强曾在接受媒体采访时说,“双龙信托计划”预计未来的融资目标是30亿-50亿元——当然,这样的预期目标由于金信信托的轰然倒塌而最终流产。

  2005年,曾在资本市场呼风唤雨的“江南第一猛庄”金信信托投资股份有限公司(以下称“金信信托”)猝然陨落。不久后,通和置业也整体出售给了浙江广厦(600052)。在被浙江广厦并购之前,通和置业堪称当年杭州楼市一匹最强劲的黑马。>;>;>;广宇集团(002133)下调增发底价

  从2002年组建到2006年被并购,通和置业在短短四年时间内,在杭州开发了通和都市枫林、通和南岸花城、通和戈雅公寓和通和观邸国际寓所等四个楼盘,在浙江海盐开发了通和南塘琴园,总开发规模逾150万平方米。在成立之初,通和置业就已经有了极其清晰的愿景规划:1、一台精密的仪器,有强大的组织管理体系保障,能够高效地运转;2、一所育人的学校,每个人都能够得到发展与提高;3、一个温暖的大家庭,每个人都可以得到关心与爱护;4、一个有价值公司,不求最大、最强,但求特色与完美,有竞争力,不仅能赢利,更重要的是有价值。>;>;>;楼市调控进行时:大型房企借道海外融资潮起

  通和置业的定位是“以客户价值为本的产品主义者”,致力实现“做标准化的房产”的愿景:“世界上,最精致和最差的产品都是用手工做的,那是因为没有标准,没有控制,有很大的随意性和偶然性。但房地产开发不应该是这样的,工厂和作坊的差别就在于工厂能够很好地在产品制造的各个流程中,进行标准化的控制,最后做出来的东西和你希望做的东西完全一致。”

  在金信系内部,金融与实业隔离得比较好,不会像德隆一样一旦控股投资对象就一定要操控全部,金信只做投资。如果当时没有发生金信信托的一系列变化,“双龙信托计划”所成就的可能不止是通和置业的品牌雄心,更是中国房地产金融的全新路径。

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