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房地产信托:未曾停止何言重启

2011年02月28日 06:04 来源: 金融时报 【字体:

  至少到目前为止,房地产信托无论从哪一项数据看,既没有出现过停止,也没有出现大幅度上升。在政策层面,从来没有叫停过房地产信托,也没有放松过监管,所有有关房地产信托政策的指向都是“规范”,银监会要求各信托公司立即进行业务合规性风险自查,逐笔分析业务的合规性和风险状况。这表明银监会对房地产信托业务的监管政策和要求未发生改变。

  记者金立新日前,有媒体报道,发改委一位官员近期透露,虽然没有发文放开房地产信托贷款,但2月份以来,银监会已不强行制止信托公司对房地产业的放贷行为。一些去年主动停止房地产信托业务的信托公司,从2月份已经开始积极筹措新的房地产信托业务,房地产信托基本上全面重启。而且据了解,目前重启后的房地产信托项目利率高达15%以上。该官员表示,房地产信托贷款业务重启,将保证地产公司资金链不致断裂。

  房地产信托一直是信托业务中社会关注的焦点。但从房地产信托发布的数据上看,却不知重启之说从何而来。有媒体援引证券公司的统计数据表明,2011年1月份集合信托计划中,房地产信托的成立规模占全部信托成立规模的37%,成为占比最大的信托业务种类;而截至2月17日,处于推荐中的信托计划达26款,2月份投向房地产的信托计划已达12款,占总款数近一半的比例,发行规模或将超25亿元。引用这些数据,意图以房地产信托发行的数量和占比证明房地产信托重新启动。但重新启动就应该有停止和重新开始的过程,这些数据似乎也很难证明房地产信托重启的这个过程。而从更全面的数据上看,房地产信托从来没有停止过,近期似乎也没有重新发力的迹象。

  信息显示,2010年,信托业共发行了1921亿元的房地产信托项目,同比增长328%,房地产信托的发行规模占集合类信托规模的比重由2009年的34%提升至2010年的51%。去年4季度开始,房地产信托的发行的确在减少,但这种减少也是在正常范围内的调整。用益信托工作室的统计数据显示:2010年10月房地产信托发行达到最高峰,发行数量为63个,披露发行规模168.51亿元,规模占比达到60.24%,此后开始回落。11月发行数量为61个,披露发行规模156.32亿元,规模占比降低到47.29%;12月发行数量为47个,披露发行规模为153.64亿元,规模占比继续降低为42.59%;今年1月发行数量为33个,披露发行规模为114.39亿元,规模占比达到37%;因为春节假期的因素,预计2月份发行数量和规模也不会很大。无论从发行数量、发行规模,还是从规模占比上看,首先是房地产信托从来没有停止;其次是环比上比较,从去年10月后房地产信托各项数据虽然开始下降,但在正常范围内,应该是市场因素的原因。从同比上看,2010年1月房地产信托发行数量为32个,披露发行规模为92.55亿元,规模占比为52.98%,发行数量与规模都与今年1月接近,不同仅在于2011年房地产信托发行规模占比要大大小于2010年1月,但这应该是今年1月信托公司所发行的其他信托产品规模扩大的原因。因此至少到目前为止,房地产信托无论从哪一项数据看,既没有出现过停止,也没有出现大幅度上升。因此所谓“银监会强行制止信托公司发放房地产业的放贷行为”,以及“银监会已放松对房地产信托的监管”、“房地产信托贷款业务重启”等说法至少是没有数据支持的。

  在政策层面,从来没有叫停过房地产信托,也没有放松过监管,所有有关房地产信托政策的指向都是“规范”。而自去年底开始在市场中盛传的关于“监管部门已经停掉房地产信托业务”之说,应该也是有意或无意对于房地产信托规范政策的误读或曲解。去年底,银监会颁布了《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》(以下简称《通知》)。要求各信托公司立即进行业务合规性风险自查,逐笔分析业务的合规性和风险状况,包括但不限于信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东是否具备二级资质、项目资本金比例是否达到国家最低要求等条件;第一还款来源充足性、可靠性评价;抵质押等担保措施情况及评价;项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。同时要求各银监局进一步加强对辖内信托公司房地产信托业务的合规性监管和风险监控,结合今年开展的专项调查和压力测试,在信托公司自查基础上,逐笔对房地产信托业务进行核查,对以受让债权等方式变相提供贷款的情况要按照实质重于形式的原则予以甄别。对在自查和核查中发现的问题,要立即采取措施责成信托公司予以纠正,并对违规行为依法查处。《通知》还要求各银监局督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手,合理把握规模扩展,加强信托资金运用监控,严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险,积极防范房地产市场调整风险。这一政策内容仅仅是对此前各项政策要求的强调与落实,其意义也是在于提示风险而不是叫停。几乎在这个《通知》发出的同时,银监会非银行金融机构监管部有关人士对于房地产信托明确的表态是,对房地产信托的监管不会放松。针对近期部分媒体报道的“银监会已放松房地产信托贷款”,中国银监会近日也明确表示,银监会对房地产信托业务的监管政策和要求未发生改变。

  事实上,对于房地产信托对房地产调控政策的影响,历来有“漏斗说”和“补充说”之争:房地产信托成为宏观调控的“漏斗”,无疑将影响政策的效力;成为“补充”,则可以帮助避免宏观调控政策“一刀切”对经济的不利影响,这实际上也是房地产信托对宏观调控政策影响的两个方面。因此在房地产信托的监管中,对于“度”的把握,是房地产信托成为“漏斗”还是成为“补充”的关键。而把握好政策的尺度,则需要在准确掌握数据的基础上拿捏好政策的力度。从目前政策把握的尺度看,无论对宏观调控政策,还是对整体经济、房地产行业,或者是信托公司,都是恰到好处的。简单地从局部现象看待房地产信托,或者是误读,甚至刻意曲解房地产信托政策的尺度,可能带来的只能是用对整体利益的损害换取的某些局部利益。

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