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雪上加霜 房地产信托遭遇“监管风暴”

2010年11月29日 13:03 来源: 金融投资报 【字体:

  日前,川内某信托公司在媒体上打出公告,将对一信托产品进行清算。从公告上所显示的成立时间和存续期来看,目前还未到期,应该属于提前清算性质。不过,记者致电该信托公司询问提前清算的原因时,对方却称,公告中所载的成立时间有误,这款信托产品的存续时间已经到期。虽然对于上述回答是否与事实一致,记者无从核实,但有一个不争的事实是:自中国银监会发布《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》(简称《通知》)以来,原来发行火爆的房地产信托产品已经大为减少了。“这必将给房地产行业的融资,信托公司的房地产信托业务和对房地产信托产品感兴趣的投资者带来影响。”

  信托业的“奶酪”将“缩水”

  “尽管此次银监会只是要求信托公司自查,对几个月来迅速膨胀的房地产信托总量进行控制,并未下令信托公司放弃房产信托业务,但其意思已经很明白了,在目前对房地产市场实施宏观调控的"非常时期",信托作为房地产融资的另一条渠道也得配合管理层的行动,否则会"按下葫芦翘起瓢"。”著名经济学家、金融信托专家、投资银行家、中国企业海外发展中心主任、东中西部区域发展和改革研究院副院长、国际财务策划标准联盟协会副主席、中国国际经济技术合作促进会理事、世界资本市场控股集团副董事长、美国万通投资银行控股集团副董事长、中国国际资本有限公司首席经济学家、国投通兴投资基金管理有限公司董事长、昊朗体育控股集团执行董事、美国格林证券公司首席经济学家、华兴泰达投资基金管理有限公司董事长孫飛博士说。

  出台这样的政策是有其背景的:其一,信托融资和银行贷款历来都呈现出“跷跷板”效应,在银行开发贷款仍被严控的情况下,信托融资为开发商开辟了一条新通道。同时,房地产信托在信托业务中的比例也越来越高。因此,出现了这样一种奇怪的现象:一方面是政府对房地产业的宏观调控,而另一方面却是信托业对房地产企业的“大输血”。

  其二,房地产信托产品是一种非常成熟的业务模式,很容易大规模复制。孙飞表示,而且房地产开发商对资金需求量比其他企业大得多,信托公司做这样的业务,其规模效应也高得多,信托公司并不是在和政府唱“对台戏”,而是房地产企业找到信托公司并提出有“诱惑力”的收益,从商业角度来说,这的确是笔好生意。

  其三,从信托产品收益率上来看,今年8月以来呈加速上涨趋势,信托公司从房地产开发商那里获得11%12%收益,在给投资者9%左右的收益,,高则达11%12%。“信托公司还能赚2%3%,信托公司何乐而不为?

  不过,这种以单个项目为中心的房地产信托模式,项目一旦出问题风险很容易暴露,由于金融领域具有风险的易传播性,“一个信托计划出现问题,影响的可能就不仅仅是某一家信托公司了,而是整个行业,所以说监管层此次提示风险还是非常必要的。”孙飞说。

  “对信托业的影响是显而易见的。”有信托公司老总坦言:“我们今年的业绩已经很辉煌了,但明年的情况就不好说喽!”

  房地产行业风险将增加

  由于调控出现了累积效应,开发商的风险却在上升。毕竟,至今房地产调控尚未有任何松动迹象。另有可查的资料显示,已披露三季报的78家A股房地产上市公司,在1-9月净利润同比基本持平的情况下,累计经营性现金流量为-598亿元,同比下降超过200%。在实现盈利的公司中,有15家房企每股经营现金流为-1元以下,这表明经营性现金流严重不足。

  “而且以项目为中心的房地产信托特别多,开发商往往是在开发、销售的某一个环节突然出现困难然后才寻求信托公司的帮助,从某方面讲,这更说明开发商的资金链有问题,那么,随着《通知》的实施,房地产上市公司在资金面上可能还将出现怎样的现象?有分析师对记者表示,这要区别看待,其中,处于行业龙头地位的一线房地产企业,特别是“招金万保”(即招商地产、金地集团、万科、保利地产)由于自身的资金实力雄厚,因此,受其影响较小;而处于二、三线的众多房地产企业则会更加“捉襟见肘”。

  另外一个影响是,如果信托融资的道路被卡得越来越严的话,开发商很可能会求助于民间资金,如很有可能向“地下钱庄”借钱,由于其融资成本很高,年利率一般都在30%以上,而在增加的融资成本不能部分或者全部转嫁出去的情况下,房地产企业的业绩将下降。

  “当然,更为严重的是,由于后续的开发资金不能跟上而出现"烂尾"现象,一旦"烂尾",要么,不知"猴年马月"才能重新开工;要么,公开拍卖回收残值。”有业内资深人士分析说。

  房地产信托投资机会将减少

  房地产信托的资金主要来自除金融机构以外的企业和个人。为何他们愿意通过信托而借款给房地产开发商?原因很简单:预期收益率远高于其他产品。目前信托公司给投资者的收益在9%左右,高的则达12%13%,在目前存款处于“负利率”,炒房风险大,股市“阴阳”难定的情况下,如此高的回报自然会令人心动。

  某信托工作室负责人预计,信托公司还会对部分潜在风险较大的房地产信托项目以“不可抗力因素”而提前清盘,终止合同。“因为可以将来自银监部门的新规视作"不可抗力因素"。”

  不过,另有分析人士表示,从房地产信托产品个例来看,风险控制都比较到位。“一般来说产品都使用了土地使用权抵押,抵押率在50%左右,只要土地价格没有突然下跌50%,信托本金基本上是安全的。其实在中国出现土地价格下降50%的几率是很小的。”

  房地产信托还有新商机,如2011年在预期下的多轮反复调控之下,房地产行业资金面趋紧、多渠道融资需求上升,而保障性住房融资渠道将获得突破,廉租房、公租房资产打包发行REITS(房地产信托投资基金)的计划将变为现实。

  本报记者 杨成万

  专家:孙飞

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