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“囤地式”开发资金难回笼 莱茵置业牵手信托

2010年10月15日 08:05 来源: 证券日报 【字体:

  10月14日,莱茵置业(000558)(000558)接连发布三季度报表以及董事会审议通过信托融资方案的决议。

  三季度,莱茵置业营业总收入同比减少了33.86%,净利润更是大幅下降,同比减少71.29%。报告期内,莱茵置业的资产负债率进一步提高,从二季度的76.35%提升到三季度的78.89%。

  同日,莱茵置业所公布的信托融资方案中,拟募资2.5亿元。《证券日报》记者采访某家房地产上市公司财务人员时,该人士表示,房企与信托以股权合作方式融资“正当时”。

  “囤地式”开发

  短期难获回笼资金

  10月14日,莱茵置业公布的信托融资方案中显示,华能贵诚信托有限公司(以下简称“华能信托”)拟募集的2.5亿元人民币将给南京莱茵达置业有限公司(以下简称“南京莱茵达”)目前开发的“莱茵东郡”项目带来充裕的资金。

  而根据莱茵置业半年报显示,南京“莱茵东郡”项目开工时间是在2002年10月,预计竣工时间是2012年12月,预计总投资14.1亿元。

  可想而知,这一地块开发将整整持续十年的时间!

  莱茵置业2009年年报显示,南京“莱茵东郡”项目占地总面积约为38.67万㎡。截至2009年年底,累计结转面积约为33.21万㎡,累计结转收入12.60亿元。以此计算的话,目前南京“莱茵东郡”仍余下约为5.46万㎡土地有待开发。而根据二季度报表显示,南京“莱茵东郡”期末投入资金余额仅为2181.66万元。

  《证券日报》向某上市房企财务人员询问为何一块土地开发期长达十年之久,该人士表示“不排除曲线囤地的可能”。同时,他猜测上市公司仅仅从这一块土地在这十年中的升值中就获利不菲。

  三季报中显示,莱茵置业存货总额约为23.57亿元,约占比资产总值72.34%。扣除包含在存货之中的土地出让金15.76亿元,存货大约为7.81亿元。

  上述财务人员对《证券日报》记者表示存货中的近16亿元的土地出让金在未来一段时间内是难以回笼的。而其余近8亿元的存货,莱茵置业既然没有在刚刚过去的“金九”季节推盘以回笼资金,那么难以排除其“捂盘”以待合适时机出售房产的可能性。因此,短时间内莱茵置业通过推盘回笼的资金可谓有限。公司项目所在地区大致分布于江浙、上海。随着调控政策的继续深化,尤其是以上海、南京为代表的地方政策调控比全国其他地区更为严厉,莱茵置业的营业成本将日渐上升。

  三季报中,莱茵置业平均净资产收益率已经从二季度的6.40%下降至1.63%。而二季度所公布的32.09%的商品房销售毛利率亦低于行业平均水平。

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