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地产私募潮涌全国 融资多元化趋势可喜

2010年05月10日 08:16 来源: 《新世纪》 【字体:

  投资人的兴趣和来自开发商的融资需求与日俱增,地产基金正在进入一个新的活跃期。

  本刊记者 于宁 付涛 符燕艳 陈慧颖 | 文

  “周一回香港,见海外投资者;周二去重庆看项目—现在知名的区域性地产公司都想上市;周三回北京讨论一个外地大项目的投资结构;周四和潜在投资者一起去看这个项目。”一家外资地产投资基金中国区首席代表向本刊记者如此描述未来一周的行程。

  他所在的机构管理着一只20亿美元的专业房地产基金,其中亚洲投资占一半,而中国的投资又是亚洲投资中最大的分支。和众多金融人士的选择一致,这位首代2007年离开投行,加入PE(私募股权投资基金)行列。

  尽管目前规模还不大,但地产基金正随着中国房地产的增长日渐活跃,投资人的兴趣和来自开发商的融资需求与日俱增。今年以来,大大小小的房地产基金频频涌现,大至中国海外、华润、金地等开发商与金融机构合作设立的基金;小至以民间资本为来源、提供过桥贷款为主的小型人民币基金;鼎晖投资、中信资本等PE也开始涉足这一领域。

  “目前内资组建的房地产基金规模不超过100亿元,还处于初期发展阶段,但等到大家摸索出商业模式,REITs出台后,会快速增长。”基强联行副董事总经理陈詠东称。

  闻风而动

  近年来,PE在中国消费品类企业的投资中获利颇丰,但在房地产行业苦乐相伴,既经历过民企上市百亿融资的惊喜飞跃,也体味过2008年可转债的惨跌。目前,中国房价仍处高位,企业估值亦高,且行业正在政策动荡期,并不是低价进入的好时机。但更多的人看到了未来的机会。

  一位房地产基金的经理分析称,现在土地资源越来越稀缺,开发商投资成本越来越大,拿地成本普遍超过30%,在一线城市甚至接近50%,信贷的盘子已经满足不了房地产投资的快速增长。在这种背景及地产商的扩张需求下,房地产基金大有机会。

  今年有望出台的REITs(房地产投资信托基金)也为房地产基金提供退出机会,并带动更多持有型物业出现,万科等公司已开始增加商业地产投资。

  从国家统计局披露的数据来看,今年一季度房地产开发企业共筹资16250亿元,其中,国内开发贷款3674亿元,个人按揭贷款2193亿元。一般而言,房地产开发贷款占当年新增贷款总额的10%-11%,而今年全年的贷款新增规模要从9.5万亿元减到7.5万亿元,加之房地产贷款的集中度正在提高,这意味着抗风险能力弱的房地产公司融资需求将更为强烈。

  而随着地产调控政策加码,目前房地产公司的A股融资,从IPO、再融资到资产重组几乎全线暂停,各项申请都在等待国土部与证监会协商审核意见。

  实际上,不仅中小公司,大地产商也感受到危机的存在。“一套房吃掉一个白领一辈子的收入,一线城市的一块地也能吃掉我们几年的利润。”阳光100的一位高管说。

  基强联行的陈詠东认为,过去三年至五年中国房产政策反复多变,受此影响,房地产融资也危机四伏,这促使一些大型房企开始开拓较为稳定的多元化融资渠道,成立房地产基金即方式之一。因为房地产行业的资金弹性明显小于其他行业,一旦项目开工建设,就必须保证后续资金到位,而大部分房地产公司都是按年度做开发贷款,在政策变化面前常措手不及。

  陈詠东称,基金的好处在于可以确保短期内的资金供应量,更兼顾企业的长期发展,但现在整体规模很小,“有实力的公司通过基金能解决10%的融资就不错了”。

  随着土地和融资瓶颈越来越突出,房地产基金闻风而动,春节以来新设立的房地产基金大增。

  戴德梁行投资部中国区联席主管叶国平,也感受到外资房地产基金对中国正在增长的兴趣,“今年新的海外基金都锁定中国领域,投资不断增长,趋势明显,每个月都有投资者来咨询投资内地市场,他们大多拥有1亿-2亿美元的规模。现在全球房地产基金都对中国大陆房地产有兴趣。”

  他认为,去年外资基金当然清楚中国的投资风险,“境外基金一般要求内部回报率是20%-25%,比人民币基金要求高。因为很多欧美投资者认为中国是高风险高回报的市场。” 叶国平称。

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