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地产私募潮涌全国 融资多元化趋势可喜

2010年05月10日 08:16 来源: 《新世纪》 【字体:

  钱从八方来

  房地产基金在中国已有十余年历史,早期的主力是以麦格理、摩根士丹利等为代表的投资银行,近年投资市场从上海延伸到北京乃至二线城市。

  在海外,曾经在市场上叱咤风云的外资基金在金融危机中一度受到重创,这也影响了它们在中国的投资。《华尔街日报》报道称,摩根士丹利一只规模88亿美元的地产基金可能会损失掉约54亿美元。大多数外资投行撤销或大幅缩减了他们在中国的房地产直接投资部门。比如原来花旗同时在中国做房地产的有三个组,现在可能减少到一个。但基强联行的陈詠东认为,这些房地产基金在中国的投资普遍盈利,内部收益率一般都不会低于20%。

  在经过2009年的停顿之后,重组完毕的外资投行正在重新做2010年的商业计划,房地产基金也处于解冻恢复期。新的一波外资房地产基金又加入了这一行列,中信资本已经募集了几期房地产基金,鼎晖投资正在募集特殊机会地产投资基金。市场上还有一些不为人熟悉的房地产投资基金,如安都房地产基金、富恒基金等。百仕通掌管着全球最大的房地产基金,其美元基金分别在上海和大连已经投资了一个购物中心,看好的还是未来消费增长。

  一家大型外资房地产基金的内部人士认为,国内真正符合国际标准的房地产基金屈指可数。房地产投资主要是三个层面:公司、项目以及资产。投资到项目上更安全,因为股东有更大发言权。“我们现在的投资是两个方向,一是公司层面发混合型股和债,预期三年内海外上市;二是投资到项目,同时约定条件,将来转成公司的股份。”

  另一位从事房地产公司上市的律师称,现在二线城市排名前几位的开发商都想上市,要发展的话就有引资需求。虽然《关于外国投资者并购境内企业的规定》(10号文)限制资产转移到境外,但仍有变通办法,比如将实际控制人的身份转为外籍人士。

  一家正在募集二期基金的地产基金负责人表示,他们管理的一期地产基金,有投资项目股权的,也有公司股权投资。目前地价约占总成本的20%-50%,随着拿地成本越来越高,这一比例往往超过30%,开发商自身难以应付,而银行在项目前期至中期又不能提供贷款,所以现在房地产公司之间、房地产公司与基金之间合作越来越多。

  去年底,美国私募股权投资公司普凯投资基金(Prax Capital Management Co.)募集了约6亿元的人民币基金,几乎全部投出。其内部人士称基金主要参与二线、三线城市住宅类地产开发项目合作,尽量不碰拿地成本高的项目。

  今年3月,北京的一家房地产基金—盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司成立,该基金由北京银信投资有限公司董事长张民耕领衔发起,初始创始人包括张民耕、阳光100置业集团总裁易小迪和复地集团董事长范伟等。该基金预计首期融资规模为5亿元,同时通过银行与信托机构募集资金,将以股权投资为主。

  阳光100副总范小冲表示,国内地产公司有的自己发起设计基金,有的是参与。阳光100是参与盛世神州,在决策委员会里有一席。

  他认为,目前房地产私募热,主要是地产项目的投资门槛高了,有些中小开发商做完一个项目后,后继无力,往往就选择做私募基金。还有些资金富余的个人,也愿意选择投资房地产私募基金。而银行资金虽然收紧,社会资金仍然充裕,这给了私募基金一个机会。

  另外,一些以股权形式提供借贷的房地产基金,实际上是在开发商还没有办齐相关开发手续、不能从银行贷款前或者预销售阶段,为其提供高息贷款。

  基强联行陈詠东认为,由于今年信贷市场紧张,中小项目提供了很多投资机会,股权和债权投资的中小型私募基金比较多。他们一般提供一年内的短期融资,年息高达20%,江浙一带有很多这样的中小开发商,融资规模一般在5亿元以下。“这种以股权形式提供过桥贷款的,也出现过违约问题,这样的交易如果没有专业团队评估风险很大。”

  目前,无论外资还是中资的房地产基金都在摸索未来的发展模式。房地产在中国是一个受政策影响很强的行业,对于地产基金而言,其他融资渠道收紧的时候,便是其发展之时,而过去的经验来看,这样的窗口通常很短暂。一位房地产基金的经理认为,房地产基金不应是一个简单的财务投资者,要对行业、项目有充分的了解,还要搭建好合作平台。而在中国,发展房地产基金尤其需要有大型房地产集团或者金融背景,否则投资的项目遇到问题,就没有化解的能力。

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