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地产私募潮涌全国 融资多元化趋势可喜

2010年05月10日 08:16 来源: 《新世纪》 【字体:

  大公司里的小基金

  今年以来,多家大型房地产公司准备设立房地产基金,其中包括中国海外(00688.HK)这样手持数百亿元现金的开发商。

  3月17日,中国海外发布公告,公司将与工银国际投资管理公司成立规模约为2.5亿美元至5亿美元的房地产基金,主要用于投资中海地产集团的住宅物业。首期募集资金将不低于2.5亿美元。其中,中海及中海发展(600026)附属公司共同出资1.2亿美元,工银国际投资管理公司亦出资1.2亿美元,共赢公司出资1000万美元。

  4月初,金地集团(600383)(600383.SH)与瑞银环球资产管理集团合作发起的房地产基金首期募集完成,募集签约金额约1亿美元,主要投资国内住宅开发项目。五家投资者分别来自欧洲、中东和亚洲,其管理团队由金地与瑞银共同组成。金地计划三年内在国内成立由金地独立募集和管理的人民币房地产基金,并力争基金融资额占公司投资总额的20%左右。

  金地内部人士对本刊记者表示,中国房地产基金今后会迅猛发展,这不是解决房地产企业临时性融资困难的短期行为,而是行业发展的重要方向。

  房地产基金以私募股权基金为主,又分为核心基金、增值基金和机会基金。核心基金主要持有具有稳定租金收益的物业;增值基金持有收租物业同时也进行新的投资;机会基金则主要投资开发领域或者公司上市前股权。这些类型的基金在国外已经很成熟,但在中国还未规范,过去比较常见的做法类似于机会基金。金地与瑞银合作的基金正属此类,主要在中国一线、二线城市房地产开发中寻求股权投资机会。

  本身就有金融平台的华润集团曾募集过华润国际地产基金、华润伊斯兰基金,这两只基金在北京购买写字楼,在香港购买复式结点公寓。基金管理人为汉威资本。今年1月,华润推出了两只投资于二线及三线城市稳定型和待开发商场的基金,募集规模分别为3亿美元和5亿美元,预期回报率分别为12%-15%和20%。市场分析,该基金对零售购物中心的投资或许与华润在全国建立多家城市综合体的布局有关。这一产品的特点是占用资金大,投资期长,但与住宅项目只能获得产品和土地差价不同的是,可以获得未来经济增长带来的资产增值,适合房地产基金来投。

  新加坡凯德置地也在中国投资了多个城市综合体、商业物业,其轻资产的运营模式广受关注,即房地产基金参与投资,最终通过在新加坡发行REITs将资产打包上市,资产规模增长很快。

  基强联行的陈詠东认为,这些大公司正在尝试基金的投资、流程管理,积累经验,等法律法规明确后地产基金会有大发展。当年信托产品也是从发行几千万起步,现在单只信托可达10多亿元。美国很多单一地产基金介于15亿-20亿美元间,中国也会朝此方向发展。

  戴德梁行的叶国平认为,开发商成立房地产基金,不是为了融资,而是要做新业务。投行或PE在商业地产投资方面更有经验,但开发商更擅长投资住宅项目。叶国平建议开发商要将新业务和传统业务分开,否则难免利益冲突,如果前期成立的基金都投给开发商自己的项目,以后基金再融资就会有困难。

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