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受房地产新政影响房产信托产品风险积聚

2010年05月05日 07:41 来源: 经济导报 【字体:

  导报记者时超济南报道

  十年河东,十年河西。早前,房产信托因为可以为开发商提供大量的资金,又可为投资者提供较高的收益而受到双方喜爱,但如今在国家多重组合拳调控楼市的背景下,各地楼市的不景气,直接影响到了早前发行的部分房产信托产品的收益,部分产品收益甚至出现了亏损的局面。高收益难兑现

  据经济导报记者了解,今年初国家缩紧了银行信贷投放,房地产企业从银行拿到贷款的难度逐渐加大,更多的房地产企业开始转向信托渠道进行融资。普益财富的统计数据显示,2010年第一季度,共有29家信托公司成立65款房地产集合信托产品,募集资金规模总额为173亿元,数量和规模同比分别大涨150%和665.24%。同时,这类产品一季度的平均预期年化收益率也上涨到了7.52%,在高收益信托产品中占据主流地位。

  然而,房产信托产品的高收益却使投资者忽视了风险因素,多款涉及投资房产企业股权的产品就因为4月房地产调控政策密集出台而损失惨重。以中诚信托管理的3只信托产品为例,这3款产品为滨江优得证、滨江优享和滨江优利,分别成立于2009年6月30日、7月2日和7月3日,用于投资滨江集团(002244)(002244)的股权,而滨江集团是一家以杭州市场为主的房地产开发企业。

  4月,地产股集体跳水,万科、保利、金地、招商地产(000024)跌幅均超过20%,地产指数同期下跌超过23%。滨江集团的股价也不可避免地出现大幅下滑。资料显示,这3只信托产品为手中滨江集团股票设定的止损价,分别为10.57元、10.53元、10.54元,预警价位为11.71元。5月4日,滨江集团收盘价为10.21元,低于3只信托产品止损价位,巨额亏损不可避免。

  用益信托工作室研究员李扬表示,因为楼市成交量萎缩和价格松动将导致抵押物市值下降,运作中的项目因紧缩政策而无法持续,必然会影响到投资于这些房地产项目的信托产品,其收益也达不到预期,至少短期内该行业的政策风险和市场风险会有所增加。同时李扬建议,由于信托理财产品通常不保证预期收益,甚至不保本金,因此房产信托产品的风险不可忽视。如果投资者的风险承受能力有限,那么目前最好不要去碰这类产品。或抑制信托产品发行

  导报记者注意到,监管层今年也注意到了如今房产信托产品中包含的危机,并提出了更为严格的监管要求。2010年2月,银监会下发的《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》,要求房地产集合信托产品采取结构化设计时,优先次级比例不得高于3∶1;信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证)”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。与2009年部分信托公司房地产项目满足“三证(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证)”便能运行相比,此项通知对该类产品运行提出了更为严格的要求。

  用益信托工作室分析报告指出,由于信托贷款类产品是通过信托机构向银行客户发放贷款,其贷款规模不受银行自身信贷规模的限制,这给银监会管控银行信贷带来难度,也影响到政策的执行效果,过度的信托贷款必将引起监管部门的重视和担忧,从而引发新的监管措施出台。李扬表示,估计4月份以后,随着监管层对房地产企业融资的收紧,房地产信托类产品的发行量会有所减少。

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