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房产融资利率涨五成! 民间资金趁机输血

2010年05月05日 07:35 来源: 21世纪网 【字体:

  房地产行业彻底告别了“不差钱”时代——多家银行提高房地产信贷门槛、市场传闻银监会正在酝酿收紧银行房地产信托贷款业务、成交量稀少导致房企销售回款周期拉长。

  当上述三大房企融资路径“渐行渐难”后,相比大型房地产公司财力雄厚,多数中小型民营房企将最早感受到资金链捉襟见肘的困境。他们不得不另觅蹊径——民间拆借资金、房地产投资基金、境外发债融资,又一次成为他们融资过冬的“救命稻草”。

  但是,在房地产融资的冬天里,民间融资正在趁火打劫,多数融资成本已经比去年提高了五成以上。

  民间资金趁火打劫

  “我已和数家民间拆借机构接触过,对于我们在上海松江的一个新楼盘开发项目,他们开出5000万元贷款,月息却要求至少在2.5%。”看到这份报价,一位不愿具名的民营中型房地产公司财务总监倒吸了一口凉气。

  据他回忆说,同样的房产项目开发情况与融资额度,去年同期的民间拆借年息没有超过20%,如今却要多付出最少500万元利息。融资成本一年上升了五成。

  阳光100置业公司副总经理范小冲告诉记者:“在银行信贷收紧与信托融资门槛提高后,中小型民营房地产公司向民间拆借资金的现象的确有所增加。”

  据记者调查,目前急需民间拆借融资的,主要以中小型民营房地产公司为主。他们要么急需资金支付尚未缴清的土地购买款,要么筹资完成某些房产开发项目的尾款结算,民间拆借利率则根据项目开发的抵押物是否充足、贷款期限与销售前景测算,但最低民间拆借年利率一般在30%以上。

  “前些年房价上涨时期,有些民间拆借机构基本只关注企业信用度与项目销售前景作为担保,现在房企要是拿不出足够的成熟物业或土地作抵押,基本很难拿到民间拆借。”上述财务总监指出。

  “整个五一假期,我们收集了各地房展的成交与让价销售情况,判断房价今后的涨跌走势,作为我们是否给房企投放民间贷款的依据。”一位民间信用投资机构负责人透露。以往民间拆借资本能划作房地产公司自有资金,用于购买土地储备;现在他们倾向挑选四证齐全的房产开发项目,拆借资金主要用于项目开发的各种尾款结算,一旦房产项目建筑结构封顶,他们就能通过房产预售合同快速回笼资金。

  “感觉像趁火打劫,却也情有可原。”上述房地产公司财务总监无奈地说。他算过一笔账,有些民间拆借机构已要求贷款抵押物(包括自有成熟物业、土地与厂房)估值先较目前价格降低20%,再按70%的抵押率计算民间拆借金额,等于他们向民间融资的实际年利率再提高3-5%。

  偏高的融资成本,足以让有些房企望而退步。即使在次贷危机时期,有些房地产公司能以企业流动性贷款名义,申请到银行贷款用于房产项目开发,融资成本仅仅为基准贷款利率上浮20%,甚至发行信托产品的融资成本一般不会超过15%。

  投资基金得寸进尺

  权衡再三,这位财务总监一度将募资希望“放”在房地产投资基金。

  3月起,除盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司成立之外,包括金地集团(600383)与易居中国等都开始酝酿发起人民币房地产投资基金,参与一级土地储备与房产开发项目投资。

  但是,多数新成立的房地产基金开出的“融资利率”,同样不菲。

  “房地产基金一般要求的年收益至少在20-25%。对房地产公司而言,融资成本还是偏高的。”范小冲分析说。

  在前述房地产公司财务总监眼里,这仅仅是“看得见的”融资成本。此前他遇到过两家房地产投资基金负责人,他们也给出足够的“善意”——当前房地产行业调控措施持续出台期间,他们允许适当延长1-2年投资期限,但每年约定的20-25%投资回报是不能减免的。

  “这是隐性的融资成本,意味着我们将多支付1-2年的项目分红。一旦房产开发项目销售不佳,我们财务状况将雪上加霜。”前述财务总监最终婉拒房地产基金的“善意”。

  “目前房地产基金与房地产公司合作协商时,项目估值是否合理,投资所占股权比例,及退出时间,都是重要的参考因素。”上海润邦集团有限公司投资部经理左飞解释说。

  其中却也暗藏玄机。由于当前有些城市房价已出现成交量放缓、售价下跌的现象,有些房地产投资基金在谈判期间,对项目估值的“合理性”,提出先要求将房价调低25%,再按楼盘售价与建造成本之间差额计算房产项目开发利润,这意味着项目开发预期利润被人为调低,但房地产基金必须维持20-25%年投资回报,于是他们要求必须占有更高投资项目股权比例,分享更多项目利润分红。

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