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房地产明年将失宠银行信贷 金融政策走向偏紧

2009年12月23日 16:30 来源: 金融界网站 【字体:

  12月18日,由省政府发展研究中心、广东省地产商会等单位主办的中国(广东)房地产金融创新论坛在广州举行,国务院发展研究中心金融研究所副所长张承惠表示,明年房地产金融的情况可能是多方面的偏紧态势。

  “中国房地产跟银行贷款政策以及货币政策高度相关。要避免房地产业因信贷一放就乱,一收就死的现象出现,因而在房地产的投资上要实现多层次的资本金融市场。 ”中山大学岭南学院院长吴立范表示。

  1 房地产金融政策将走向偏紧

  国务院发展研究中心金融研究所副所长张承惠表示,国家政策将由今年全力以赴的保增长转向调整结构上。要防止资产价格暴涨的情况,今年的股市上升了70%,房市大幅上涨,这种资产价格暴涨的趋势,在2010年货币政策的调控方向尽可能避免再现2009年的情况。

  她说,2008年很多房地产开发商资金链非常紧,有些几乎要断掉了,在此情况下,按照正常的规律来看,行业进入了整合时期,应该进行比较大的兼并重组。但由于金融危机,刺激政策的出台在很大程度上把一些资金链要断裂的企业救了,这对房地产整体行业来说实力没有得到增强,长期来看未必是好事情。

  对于明年的信贷总量,许多机构预测会收紧到7万-8万亿元。“明年房地产金融的情况可能是多方面的偏紧态势。”张承惠表示,明年绝对不可能有今年这么大的信贷投放,事实上中央银行已经在收紧存量,3到4个月内,净回收6000多亿;结构上,明年信贷结构的调整是监管当局和金融调控当局的重点,明年房地产不会成为信贷支持重点,各个金融机构有自己的选择和信贷政策,对房地产泡沫的警惕已经形成了共识。

  2010年总的来说,不可能重现2009年这种疯狂买房的行为,这种过度的消费行为2010年不可能继续下去。在销售回款上面不会比今年好,另外有些政策出台操作性不强,是否有其他的政策出台,有待于进一步市场观察。

  另外是保障性住房和开发贷款。明年房地产不会成为信贷支持重点,各个金融机构有自己的选择和信贷政策。最后调整的方式,张承惠相信会以小幅加息的方式来调整。

  2 地产政策市 调控屡屡奏效

  新一轮房地产调控的大幕已经拉开。继国务院2009年12月9日“营业税优惠政策”调整、14日“国四条”出台之后,17日财政部等五部委再度出手打击开发商囤地。

  全国工商联房地产商会会长聂梅生表示,调控政策屡屡奏效。回顾过去十年,第一次调控是2003年底、2004年结构性的调整,第二次是2007-2008年的调控,第三次是2008年10月份的刺激性政策出台,使房地产能够恢复元气。

  “大家比较关心房价,可以看到政策调控对房价的作用是非常大的。” 聂梅生表示,2000-2003年房价急剧上涨,第一次调控的时候马上就下来了,跟过山车一样。到2007年又开始直线上升,上升幅度非常大,又来了第二次宏观调控。之后,增长的房价马上直线下降。到2008年房价和CPI指数一起同时下降,当然里面有金融风暴的因素,CPI指数和房价指数都是负数。

  聂梅生认为,政策在中国的房地产市场起主导作用,三次政策形成的后果效益是非常明显的,所以我们要注意后期政策的走向。控制金融杠杆成为经济体系当中首要的政策,央行肯定会出台一些政策。“过去一年这么充裕的流动性一定会有滞后效应。”聂梅生说,如果都进入楼市和股市就会出问题。

  总体来说,2010年上半年房地产上升是存在的,恐怕2010年的房价也还会高。现在是恐慌性的购买形成,三年积累下来的购房需求都到2009年来释放,这样就像高速路上超速的车,马上恢复正常不能踩油门和刹车,只能慢慢的停下来,房价下降可能会大一些。如果政策出台可能就像踩刹车,这是个非常重要的时刻,要谨慎。政策的连续性和稳定性是非常重要的。

  广东省人民政府发展研究中心主任谢鹏飞表示,今年1-10月份,广东省商品房销售额、销售面积分别增长72.6%和57.6%,但房地产的开发投资同比下降了6.8%,到目前为止从监测数据看,房地产的投资有一定的回暖,尽管投资下降的幅度比上半年少了6-8个百分点,但目前还是不够的。

  3 保障性住房供应因缺钱无法达标

  聂梅生说,在中央提出四万亿政策时,最开始公布出来是9000亿投入到保障性住房中去,做了一段时间,4万亿当中变成只有4000亿来做保障性住房。具体落实的话,按照国家下达了保障性住房的计划,全国需要投入1676亿,差不多就合适了,其中中央应该投入493亿,占29%。到8月底,保障性住房建设投入只有394亿,当时8月底完成是23.6%,时间过了2/3,任务完成了1/4的情况。聂梅生质疑,保障性住房建设年底能够完成吗?

  中国房地产集团理事长孟晓苏也表示,缺钱是目前的廉租房建设所遇到的问题。他认为需要找一个来钱的出路,利用市场化资金来支撑廉租房建设。

  通过金融的方式,政府可以建廉租房,还可以引进社会资本投资建廉租房。民间资本在建完以后,政府收购,银行可以贷款,这样将大大拓宽廉租房的思路融资渠道。他指出,现在是办事拿不到钱,管钱的人不管这件事情,现在需要连接在一起用REITS推动廉租房建设。

  “房地产的发展上升以及下降都和货币政策连在一起,将来房地产的走势毫无例外地跟银行的贷款政策以及货币政策是密切相关的,”中山大学吴立范教授表示。因为如此,应该避免信贷一放就乱,一收就死的现象出现,在房地产的投资上,房地产资金来源要逐步多样化,开发房地产金融创新和房地产信托资金。

  此外,国巨资本国际控股集团总裁、国际财务策划标准联盟协会副主席、美国万通投资银行控股集团副董事长、中国国际资本有限公司执行董事、首席经济学家、中国企业海外发展中心主任、国巨投资基金管理有限公司董事长孫飛博士提出,要提高房地产金融链是PE加信托加银行加资产证券化,加资本市场加组合融资。当前中国房地产金融创新处在一个制度上要推公募的REITS以及很多体制上的障碍,还有很长的一段路要走。中国进入WTO,对外资开放可以,对内资民营开放不足。同时,金融和银行业、证券业犯罪成本太低了。

  专家:孙飞

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