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许家印成人礼 投行赚满怀

2009年11月26日 14:16 来源: 新地产 【字体:

  11月5日,恒大地产(3333.HK)二度叩关获得成功,董事局主席许家印终于卸掉了常人无法想象的压力。

  在港交所(0388.HK)门外的LOGO墙前,在红马甲出没的交易大厅里,51岁的许家印都竖着大拇指,意气风发地接受摄影记者的拍照要求。

  随后的媒体专访环节中,向来甚少接受媒体提问的许家印有问必答,甚至在品牌总监柯鹏提醒该进行下一个环节时,许家印还主动表示要留下来多聊一会,“放心,今天我不会说错话。”

  他的确分不出更多的精力来应对媒体,新世界(600628)发展(17.HK)总经理郑家纯、港交所总裁李小加、EJ董事局主席周忻、新浪网(SINA)总裁曹国伟,以及上市保荐机构美林、高盛、瑞信和中银国际的高管悉数到场。就连恒大地产业务拓展区域的政府领导,也有专程到场祝贺。

  当晚在香格里拉酒店举行的大型庆祝酒会更像是盛大的派对。恒大地产数百名女职员着套服携嘉宾入场,在衣香鬓影烘托出的热烈氛围里,许家印做了“新跨越、新征程、新伟业”的致辞。

  庆功会上,投行人士的情绪激动不亚于许家印,参与项目最久的美林、高盛团队甚至俨如半个主人,全场觥筹交错,酩酊不已。

  三年10倍的超常规增长,空前力度地借用上市前私募,经历了中国房地产从烈火烹油、冰河时代、再度井喷的盛衰轮回,中间还几乎陨身于资本市场的风高浪急,上市成功,许家印扫尽质疑,并顺利加冕福布斯中国首富。

  恒大地产上市构成了中国房企资本市场逐浪潮流中,角色最饱满、情节最曲奇的章节,资本既可助推成长亦可扼紧脖颈,运气既可清风拂面亦可砸你脚跟。从不上市的分而食之做减法,到上市成功后论秤分金银和和美美分手,恒大地产理顺了与战略投资者的关系。

  与私募投资人长达近三年的赛跑完成后,为上市迫不得已的超常规发展也随之结束,恒大地产亦将告别差点被激情吞噬的青春岁月。在全国化、资本化和国际化三大目标顺利实现后,他可以在更大的平台上书写崭新的篇章,迎来自我主宰的稳健发展,上市成功也注定成为他的成人礼。

  在投资者眼里,房地产商就是卖房子和交房子,恒大地产香港上市已是二度出战,相比去年已经能够提供更多证明

  上市功成

  10月挂牌的恒盛地产(845.HK)、宝龙地产(1238.HK)、华南城(1668.HK)等内房股集体“潜水”,并没有给一年半后重启招股的恒大地产带来好的氛围。但恒大地产随后招股和挂牌后的表现,还是多少超出了多方的预期。

  此次恒大地产公开发售16.15亿股,以招股价区间的中值3.5港元定价,集资额超过56亿港元。挂牌当天,一扫内房股挂牌首日破发的颓势,4港元的开盘价较招股价高出14%,尾盘更是直线拉升至4.7港元。以当日收盘市值计,恒大地产成为在港上市的最大内地民营房企。

  恒大地产国际发售和香港公开发售分别获得11倍和46倍的超额认购,由于招股价便宜,受到香港富豪的大力追捧。郑裕彤、华人置业(127.HK)主席刘銮雄、英皇主席杨受成、中渝置地(1224)主席张松桥、星岛主席何柱国都斥资认购,久未沾新股的长江实业(1.HK)主席李嘉诚也加入热捧行列。

  在恒大地产挂牌现场,新世界发展董事总经理郑家纯对《地产》记者表示:“新世界对恒大是长远投资,许主席这个人好冲击,很勤奋,我们一年前就开始合作,今后还看好他。”对恒大地产,他最关注的一个特点就是“销量很大”。

  恒大地产招股价对应今年45倍市盈率(全面摊薄),初看上去定价不低,但2010年预测利润将高达80亿元,对应市盈率只有5.5倍。美林亚太区投资顾问公司董事总经理蓬钢向《地产》记者表示,其中有40亿元已实现预售,并将在交楼时确认利润。

  蓬钢做为恒大地产私募投资团的“团长”,两轮私募入股方案都由其拟定,并主导了全部谈判,已经成为许家印的亲密搭档。

  一年时间内将利润扩大10倍,对于一个集团开发的全国龙头房企来说,多少有点匪夷所思。这也是美林董事陈敏的一大难题,作为恒大地产上市的主办人,她要向国际投资者解释如何实现。

  陈敏告诉《地产》记者,在投资者眼里,房地产商的最大任务就是卖房子和交房子。恒大卖房子的能力已经得到证明。受益于今年楼市回暖,恒大地产今年前三季度的销售收入是去年全年的3倍,预售金额高达230亿元。

  恒大地产的交楼保证是全国排名第一的1700万平米的在建面积。这些在建楼盘已经于2008年上半年开工,如果没有金融风暴和首度上市搁浅,将在今年下半年集中交楼。如今,将推迟在2010年中集中交楼。

  虽然1700万的在建面积在西方成熟国家,可能是一个中等国家的年开工总量,但随着众多内房股登陆港交所,国际投资者已经了解碧桂园等企业的产能,所以虽然有些惊讶,但也不会觉得匪夷所思。

  恒大地产香港上市已是二度出战,相比去年已经能够提供更多证明。行政总裁夏海钧告诉《地产》记者:“我们当时只是买了一堆地,向投资者提供的只有愿景,投资者对我们的销售能力、工程进度和团队有疑问。”

  为了冲击上市,恒大地产在三季度集中推盘,荣膺全国房企销售面积和销售金额双料第一。

  销售火热带来可售房源逼近历史低点,不少开发企业开工计划压缩过猛形成阶段性供应断档,恒大地产的平均售价从1月份的3900元/平米一路上涨至9月份的5800元/平米,还依然旺销。

  在承销团队帮助下,恒大地产同时对上市概念做出调整。2008年3月首度上市时,只能打土地储备(4578万平米)和土地成本低(460元/平米)这两个卖点。重启IPO后,在土地卖点(5100万平米、平均单价445元/平米)之外,恒大地产主打标准化全国开发商的概念,工厂化快速开发更契合西方投资者的口味。

  资本市场回暖,融资能力恢复,时间窗口也随之来临。恒大地产在今年7月重启IPO,公司和投行团队依然战战兢兢。鉴于10月招股的几只内房股表现不佳,恒大地产的3-4港元的招股区间定得十分谨慎,价差高达1港元,就是为了避免招股不理想而被迫向下修正。

  到了定价前一天,有关各方悬着的心依然没有放下。夏海钧透露,蓬钢当天悄无声息地来到纽约,谎称是度假,他没有权力干预最终定价,但不主张定价太高。等到3.5港元定价确定后,终于释怀并把酒言欢。

  由于恒大地产国际和香港公开发售都实现超额认购,理应定在招股区间的高端。作为上市前战略投资人,蓬钢肯定也希望能发得更高,但“发更高和能发出去是两个概念,我们选择了后者。”夏海钧告诉《地产》记者。

  以美林为首的投行团队主做恒大地产上市已历时三年,陈敏将投行团队的角色比作导演和编剧,演员和情节都由公司提供,律师和审计师等其他中介专司编辑、音响等剧务。虽然有关各方通过三年艰苦工作培养出了同舟共济的感情,投行团队还是迫不及待将摄制完毕的影片推向公映。

  两度香港公开募股,恒大地产和上市前私募也已是筋疲力尽。除了德意志银行中途退出外,美林和淡马锡入股届满三年,这几乎是基金退出机制所能容忍的最大时限。上市前私募带来的巨额融资费用也让恒大地产疲于奔命,几轮战投超过20家投资人参与的董事会政治也让许家印颇不耐烦。

  战投通过恒大上市挣了十几亿美元,.许家印给了这么多投资人,他依然是首富,在与资本的赛跑中取得全胜

  资本赛跑的优胜者

  “这才是大赢家!”挂牌当日香港联交所交易大厅里,许家印高举着美林、淡马锡等一干投资人士的手,笑着对现场数十家媒体说到。

  在接受《地产》记者的专访中,蓬钢毫不掩饰投行人士的饕餮:“我对很多人都说,拿到我们的钱以后,要拼命地跑,我们的钱都是有利息的,必须创造出多出利息的价值才合算,不然都把自己给输干净了。”

  蓬钢作为美林房地产股权基金在中国的负责人,2004年底-2008年中三年半的时间里,投资额高达10亿美元(考虑到投资额逐步累加和退出收回,此处指结余的平均投资额,第一次达到10亿美元是2007年中),到明年中期能收回17亿美元,年复合回报在25%-35%之间。

  2006年底,美林连同德意志银行、淡马锡控股认购恒大地产4亿美元可转换优先股,持有1/3的股权,完成首轮融资后恒大地产的市值是12亿美元。

  2008年3月,恒大地产在美国招股的周末,美国第五大投资银行贝尔斯登倒闭,由于许家印不接受西方投资者压价,首次上市遂告搁浅,留下大量土地款和工程款未付。三个月后,在经历了极其复杂而紧凑的谈判过程之后,恒大地产终于在2008年6月底完成5.06亿美元的私募。

  香港大鳄郑裕彤出资1.5亿美元,石油美元科威特投资局的两支基金贡献1.46亿美元,美林和德意志银行分别追加投入5000万和6000万美元,另外三名机构投资者则分享剩下的1亿美元。完成这轮融资后恒大地产的市值是300亿港元。

  恒大挂牌当日收盘市值为705亿港元,把两次股权摊薄因素考虑在内,首轮私募投资人账面增值将近1.3倍;以周大福为首的次轮投资人获得收益增值6.37亿美元,内部收益率接近90%。(新老战投和瑞信债权人通过恒大上市获取的账面投资收益如表1)

  投资人 投资时间 投资形式 投资金额(亿美元) 利润(亿美元) 股数(万股) 内部收益率

  第一轮(老战投)

  美林 2006年12月 可转债 1.33 3.03 68985 50.80%

  淡马锡 2006年12月 可转债 1.34 3.05 69504 50.80%

  德意志银行 2006年12月 可转债 1.33 -0.25 138489

  合计 4 5.83

  第二轮(新战投)

  美林亚洲房地产基金 2008年06月 可转债 0.5 0.73 20155 88.90%

  周大福 2008年06月 可转债 1.5 2.18 60466 88.90%

  德意志银行 2008年06月 可转债 0.6 -0.12

  嘉沃投资 2008年06月 可转债 0.25 0.36 10078 88.90%

  科威特投资局 2008年06月 可转债 1.16 1.69 46760 88.90%

  科威特投资局 2008年06月 可转债 0.3 0.44 12093 88.90%

  石库门资本 2008年06月 可转债 0.25 0.36 10078 88.90%

  阿联酋投资局 2008年06月 可转债 0.5 0.73 20155 88.90%

  合计 5.06 6.37 179875

  瑞信贷款投资人

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