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投资“吹大”楼市泡沫 惠政“靴子”依旧悬停

2009年11月11日 11:14 来源: 国际金融报 【字体:

  中国经济保八无虞,中国房价该何去何从?如今,关于第二套放贷优惠将收紧的传闻甚嚣尘上,更让市场加深了对房价走势的忧虑。

  11月10日,国家发改委以及国家统计局分别发布了中国房地产相关综合数据。数据显示,10月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%,涨幅比上月扩大1.1个百分点;环比上涨0.7%,涨幅与上月持平。新建住房销售价格同比上涨4.0%,涨幅比上月扩大1.3个百分点;环比上涨0.9%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中,90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨6.5%,环比上涨1.2%。另外,普通商品住房销售价格同比上涨5.3%,环比上涨1.2%;高档商品住房销售价格同比上涨1.5%,环比上涨0.6%。

  在房地产数据“如火如荼”的背后,是整个房产市场怎么样的发展脉络?

  一二级市场火爆

  根据国家统计局的数据显示,今年1到10月,全国完成房地产开发投资28440亿元,同比增长18.9%,增幅比1到9月提高1.2个百分点,比去年同期回落5.7个百分点。此外,在同一监测阶段内,全国房地产开发企业房屋施工面积28.83亿平方米,同比增长16.4%,增幅比1到9月提高1个百分点;房屋新开工面积8.14亿平方米,同比增长3.3%,增速自年初以来首次实现由负转正。房地产研究者、中国企业海外发展中心主任、国巨投资基金管理有限公司董事长、国巨资本国际控股集团总裁、国际财务策划标准联盟协会副主席、美国万通投资银行控股集团执行董事、中国国际资本有限公司执行董事、首席经济学家孫飛博士认为,房屋新开工面积的增速自年初以来首次实现由负转正意味着房地产泡沫更加明显化。“因为它超出了中国宏观经济V型反转的相对应幅度”。

  房屋新开工面积实质上意味着更多的房地产开发企业加大了自身的生产投入。而这其中的直接推动力是房地产领域的盈利相对年初等阶段愈加明显。而深刻的根本因素则是中国宏观经济的投资性拉动。

  由于投资性拉动所推进的房地产市场持续升温很难在短时间内让刚性需求消化库存。因此,自从天量信贷以来的大量消费都肇始于投资和投机性建仓。数据显示,今年1到10月,全国商品房销售面积66369万平方米,同比增长48.4%。其中,商品住宅销售面积增长50.1%;商品住宅销售额增长84.3%。

  惠政争论依然悬停

  就在全国房地产数据普遍上涨之际,关于若干购房优惠政策是否取消的争论已经升级。

  据媒体称,住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林证实,去年出台的部分楼市优惠政策可能在年底到期终止,预计与首套住房相关的政策将延续。王珏林表示,这是他个人根据当前经济回暖局势,房地产市场向好形势的发展态势作出的预测。“这种情况还不能一概而论,有些政策可能会延续,比如与首套住房相关的政策。”

  余音未了之时,住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮则坚决辟谣。他以三条理由予以驳斥:首先,研究中心没有官员;其次,研究中心绝不会知道年底优惠政策作废与否的信息,这只能是国务院或国家有关部门才有权发布,绝不可能提前告诉一个研究人员;最后,研究中心绝不可能对今年年底前优惠政策作废与否做肯定或否定的答复。

  不管优惠政策是否会被终结,大量“口诛笔伐”都体现出业内对此的关注。国金证券(600109)资深分析师曹旭特发表公开观点认为,房地产的优惠政策分为两个部分,中央的和地方的,退不退出不可一概而论,但微调是可能的。中国上海市政府金融服务办公室主任方星海于本周一亦表示,政府或将很快出台政策调控房地产市场。另据称,地方部分银行开始提高住房贷款首付比例和减少利率优惠等措施以收紧房贷发放。

  针对第二套住房的贷款优惠问题,银监会要求严格执行不低于40%的首付要求。曹旭特认为,利率优惠取消与否或者首付比例会不会更高一些,将由地方政府和各地商业银行根据自身情况来决定。“一些地方契税的减免,一般都规定了有效期,到年底结束的居多,有的延长也有退出,但这对市场影响不大。”

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭撰文指认为:“中央相关政策一定会调整,去年国家救楼市,既是为了经济保增长,又不想楼市低迷;而现在‘保八’无忧,目标初步达到,况且楼市繁荣程度远超政策制定者当实的预料,房价又涨得一塌糊涂,政策当然应该适当‘收兵’。尤其是税减免政策,这二条是‘131号文’中标注了截止时间的。”

  专家:孙飞

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