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基金系REITs方案浮出诸多难题待解

2009年09月15日 07:47 来源: 《财经网》 【字体:

  【《财经网》北京专稿/记者 张冰】参与证券系统REITs(房地产信托投资基金)项目的人士近日向《财经》记者透露,嘉实基金、博时基金和中信证券(600030)等金融机构联合房地产公司,已提出初步的REITs方案,并锁定了一些地产项目。

  上述人士透露,各方对推行REITs都很积极,目前基金公司中博时和嘉实走在前面,券商则以中信证券为首,中金也有参与。按照地域划分,深圳、上海、北京、天津都已有项目培育,最近广州也报了一些项目;但是在这些项目中,天津和上海是最有可能率先推出REITs的地域。

  关于REITs最终采取什么模式,目前在证券系统内还在讨论,主要关注到底是采用公司制模式还是采用契约式模式。

  所谓的REITs契约式模式,类似封闭式基金。这种模式是在基金管理公司成立后,由基金管理公司发起REITs基金。基金管理公司可以形成自己的房地产管理团队,也可以聘用专业房地产管理公司在投资、管理、业务扩展等方面进行专业管理。

  REITs的公司制模式则是,REITs份额的中小投资者可以和基金公司、券商、房地产公司等共同发起成立REITs公司,成为股东,同时运作REITs公司上市。

  采取契约模式的REITs,主要遵守的是基金相关法规。但是,国内目前的基金法规有投资限制,并没有专门针对REITs的成熟法规。此外,采取契约模式,REITs投资人并不参与公司管理,持有人利益和管理人利益并不一定统一,容易发生有失公允的关联交易。

  “REITs投资物业,资产定价只能靠评估,那么如何评估就成为一个问题,尤其是当REITs发起人有房地产公司参与的话,那这种评估有失公允的风险就很大。”上述人士称。

  公司制模式主要障碍也在法律方面。目前国内的上市公司法规,主要针对的是具有实体经营范围的上市公司等,要求符合三年盈利等等条件。公司制模式REITs从发起成立到上市,完全是一种全新的商业模式,需要对现行证券法规进行修改。

  上述人士表示,房地产公司能否成为REITs的参与者也是一个难题。REITs前期调研发现,优良的物业项目,一般房地产公司不愿意卖给REITs,房地产公司愿意卖给REITs的都是一些地段不太好的项目,这样就难以保证REITs的收益。

  为了能够保证购买到好的物业项目,REITs很可能不得不在利益上做出让步,让房地产公司加入经营管理REITs的活动中来。如果房地产公司参与管理,又可能发生有失公允的关联交易。

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