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房地产信托基金试水风险不可忽视

2009年08月25日 09:30 来源: 上海金融报 【字体:

  作者:李茜

  日前,易居研究院发布的一份最新房地产金融研究报告显示,今年上半年,房地产信托产品年预期回报平均达到10%以上。事实上,今年以来,在政府频频推动各地金融创新的背景下,房地产信托基金的问世已不再遥不可及。由于该产品收益稳定、风险较小,理财市场对其"仰慕已久"。但专家也提醒,目前REITs在国内才刚刚开始试水,依然存在一些风险。

  理财市场"生力军"据报告披露,由于股市、房市的火爆,上半年的信托投资再次集中于这两类产品中。从已经公布的房地产信托产品的预期收益率来看,上半年房地产信托产品年预期收益率最低的也有6.2%,高的甚至达到20%,平均预期收益率在10%以上。随着国内资本市场IPO重启、REITs(房地产投资信托基金)相关管理办法酝酿出台、继续执行适度宽松货币政策等,下半年房地产企业资金情况将依然宽松。不过在市场价格达到一个相对高峰后,土地价格也随之高涨,这给企业的扩大再生产提出了更大的资金要求。

  事实上,REITs,实际上是一种证券化的产业投资基金,集合公众投资者资金,由专门机构经营管理,通过多元化的投资,选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合,在有效降低风险的同时,通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东,从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

  信托公司理财人士表示,REITs作为一种理财产品,具有不少优点。首先,资产流动性好、变现性高。个人投资房产,门槛高,资产的流动性也相当差,因为直接购买不动产,通常需要中介机构,费时费力,手续也复杂。而通过REITs将不动产证券化后,投资人可以在集中市场,或者次级市场交易,交易方式和股票相同。其次,投资组合,分散风险。因为不动产一旦证券化,集合投资者的资金交由专门的投资机构,也就开始了一种多元化的投资,包括商业物业、投资工具等等,不同的地区有不同类型的房地产投资基金,做成投资组合,这种投资组合就能有效降低风险。

  多个风险点需注意据介绍,在国外成熟市场,REITs比其他有价证券产品,例如股票等更加稳定,收益率较高。有数据显示,截至2005年,美国市场上,30年期REITs指数的年化收益率平均在19%左右,10年期的能在13.9%,5年期的在12.7%,其收益都远远超过了道琼斯指数、纳斯达克及标准普尔指数。

  不过,REITs虽然收益稳健,但风险意识不同忽视。一般来说,REITs可分为权益型、抵押型和混合型三种形式,前二者的风险相对较小,但混合型REITs风险相对较大。混合型REITs是指既拥有并经营房地产,又向房地产所有者和开发商提供资金。当开发商或房地产所有者为某个项目募集到足够的资金,项目就开始动工。但它们受到资金及市场的影响较大,一旦资金出现短缺,这个项目就要停工并寻求再一次的募集资金,这时要募集到足够的资金非常困难,如果募集失败,这些投资者的资金就会化为乌有。相对而言,权益型和抵押型REITs相对稳健。权益型主要是投资者拥有并经营收益性房地产,并提供物业管理服务,出租房地产获得租金是他们的主要收入来源。抵押型是投资者直接向房地产开发商提供抵押信贷,其主要收入来源为贷款利息,因此这类资产组合的价值受到利率影响较大。

  除了关注房地产业本身的风险外,REITs还存在一些不可避免的风险点。比如目前REITs涉及到的一些法律问题还没有完善,其税收、退出机制、流通性等环节还没有相应的正式规定;其次,REITS作为一个新生事物,需要有优秀的投资人士来掌舵,这方面人才国内还比较缺乏;最后,该产品的信息披露机制还未确定。

  专家:贾炜

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