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新31号文为房地产开发企业减负五大利好变化

http://www.jrj.com     2009年03月27日 11:42      中国税网
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  众所周知,从2008年开始,我国房地产开发企业进入了深入调整期,房价和成交量双双走低,部分企业甚至出现了经营困难,资金断流,越来越多企业盼望着政策救市,特别是税收政策的调整,正胡思在这样的背景下,新国税发31号文件千呼万唤始出来,成为了人们关注测税收政策调整风向标。

  新国税发31号文件与老31号文件相比有五大利好变化:

  一、下调了预计计税毛利率,大大降低了房地产开发企业预售阶段税收负担和资金压力。

  为了帮助企业解决资金来源,我们国家队房地产开发企业一直采取了未完工开发产品可以在“四证”齐全的情况采取预售的办法,而在税收上我们结合房地产开发企业周期长的特点,对预售未完工开发产品实行所得税预征办法,即先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额,预征税款。在上一轮房地产上升时期【2006】31号规定了较高的预计计税毛利率,而这一次,考虑了房地产低靡现状,新31号文大大下调了预计计利毛利率,开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不低于15%;开发项目位于地级及地级市及郊区的,不低于10%;开发项目位于其他地区的,不低于5%;属于经济适用房、限价房和危改房的,不低于3%。可见,平均下调了5个百分点,特别是房地产开发企业开发项目位于其他地区和属于经济适用房,限价房和危改房的,如果当期本企业没有其他完工产品在售出之后,如果考虑期间费用营业税金,土地增值税和扣除问题,实际上根本无法征税,而其他项目也会大大降低预征阶段税负,实为第一大利好。

  二、取消了房地产开发企业将开发产品转作固定资产视同销售的规定,大大降低了房地产开发企业项目调整的税收后顾之忧。

  随着房地产市场的低靡,很多企业由出售改为长期出租或自营,自己持有物业越来越多,但依据【23006】31号文件,房地产开发企业将开发产品转作固定资产要视同销售,加大企业的税收风险,有的企业为了融资,办了自己的房产证用作抵押,也被基层税务机关认定视同销售,补征税款;还有的企业长期不转固定资产将开发产品对外出租,折旧费用无法抵扣等等,给企业打来巨大税负压力。而新31号文件取消了转作固定资产视同销售的规定,实为又一利好。

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