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REITs代表房地产金融未来发展的主流方向

http://www.jrj.com     2009年03月27日 06:57      金融界网站
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  著名金融信托专家孙飞在2009中国(广东)房地产金融高峰论坛中谈到:REITs代表房地产金融未来发展的主流方向。信托和证券化、PE都可以归结为资本市场的范畴,今天是讲REITs基金,我想重点讲一下REITs。我在重点讲REITs之前,简单说一下资本市场。

  目前中国资本市场丧失了融资功能,这是由于目前的股市非常低迷所造成的,因此我们要推动中国经济的发展,我也提出要救股市,也要救楼市,但是不是救房价,这一点我要向媒体澄清,救楼市是刺激交易、刺激经济增长,是这样的一个概念。作为资本市场来说,未来要成为地产商的主战场,A股对房地产企业来说还是比较难的,目前是对所有企业都比较难。香港去年年底很多地产商都没有在香港成功登陆,有十多家已经是在香港通过了上市遴选,但是由于市场低迷融不到资,还有四十多家在香港排队,香港不行我们可以美国啊。现在来讲美国的资本市场也不太景气,由于金融风暴,但是广东一家企业成功登陆美国IPO市场,说明IPO市场重新焕发光芒。在座的地产商也可以考虑资本市场,当然如果A股市场可以融资我赞成,因为市盈率非常高,同时可以选择香港资本市场,但是香港的资本市场也要看到股市行情,如果香港行不通可以考虑美国,美国资本市场纽约是世界资金最集中的地方、换手率最高的地方、交易最活跃的地方。我给大家提供上市最佳的路径就是大陆A股、香港、美国,这是中国企业上市的最好路径。

  但同时我们可以考虑发行企业债、发行公司债,包括现在国务院最新通过的发行地方政府债权等等,这些都是我们地产开发商应该广泛运用的资本市场。还有就是PE,PE就是私募股权投资基金,可以告诉大家一个好消息,我为什么说中国房地产金融的春天快来了,有几条你们可能没有注意,去年国务院金融九条,接下来金融30条,这次全国人大两会都提出了一些明显的信号,再加上我从北京出发的前两天,就北京这两天,北京市政府又推出了保经济增长66条意见,其中有积极推出REITs基金试点,包括上海报给国务院建立国际金融中心里也提出要有REITs试点。国务院明确提出,要尽快出台股权投资基金办法,这就是私募基金办法,如果股权投资基金办法出来,也意味着在座的各位开发商可以发起私募地产投资基金,REITs主要是公募、上市流通的,而PE是私募,这又是一个机会。一方面你们可以寻求国内的私募基金和国际私募基金对你投资,同时你自己也可以发起私募股权基金。在目前私募基金办法没有正式出台之前,我们可以用信托模式或者有限合伙模式设立私募基金。

  广东是中国改革开放先行之地,但是中关村又走在前面了,中关村目前被国家授牌为国家自主创新示范产业园,里面提出了很多金融创新的新东西,股权投资基金、产权投资基金、房地产投资基金等等新鲜的东西他们也都提出来了,也就是说国家允许在中关村先行先试,国家允许在上海浦东先行先试,国家允许在天津先行先试,我不知道广东、深圳有没有,也应该争取这个政策。

  可以说房地产金融创新、资产证券化的路径还是比较多的,首先CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券),中国已经有先例了,大连万达已经做了,麦格理与大连万达发行了1.45亿美元,当时大连万达准备发REITs,由于发行REITs是公募的,政策障碍非常多,它就改发成了CMBS,这是向特定的法人机构、投资者、投资机构,是属于私募形式,相对于REITs它比较简单。包括今天接我的时候,有一个房地产开发商的老总,做了很多市场,我觉得他是符合REITs或者发CMBS条件的。

  RMBS是个人住房抵押贷款证券化,也就是银行将手上的房贷资产予以证券化,证券化后的房贷资产就会移到RMBS投资者手上,银行可以空出额度将证券化产品继续进行投资。

  CDO是抵押债务债权,可能说不好听,它比美国的次贷信用等级还要低,美国房地产债务抵押证券市场的恶化,示警中国的外汇储备投资应该从安全性、流动性、收益率三个方面来权衡。

  REITs本身也是一个信托,中国所有的基金、国际上所有的基金都是信托,你们所买的证券基金前面都可以是证券信托投资基金,无论是证券基金、产业基金等都是信托的制度安排。REITs它是一个房地产投资信托基金,是一个拥有和投资房产的载体,通常会上市交易。REITs主要是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。REITs是个信托,需将绝大多数分税前收入分配给信托人(投资者),因此REITs获得免交公司的税收待遇。REITs将不同风险和回报的业务活动分拆开了,广州也是中国REITs的一个发源地。

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专家:孙飞

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