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上海楼市假回暖真相:开发商清货欲低点囤地

http://www.jrj.com     2009年03月06日 10:53      21世纪经济报道
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  2月,上海市商品住宅成交78.76万平方米,比1月48.81万平方米增加61%。这一数字与2006年和2008年同期相比都增幅明显,分别上涨26.91%和129.09%,与2007年基本持平。

  借此数据,以开发商为代表的卖方开始集体唱多,“楼市开始回暖”。

  但各种渠道的数据都显示,开发商今年存货的压力创下历史新高。集体唱多,本意或是为了清货。正如近日易居(中国)董事局主席周忻透露,多数开发商比往年提前近一个月启动了全年营销攻坚。“目前地价比高峰时跌了至少一半,但房价没有跌这么多,尽快清货回笼资金抄底土地比捂盘划算多了。”

  存货重压

  周忻是在《中国房地产2008年年鉴》新书首发仪式上说了这番话,“今年大多数开发商的销售存货、回笼资金压力都很大,尽管信贷有所松动,但今年房地产公司的主要资金来源依然是销售回笼,首要任务就是清货,其次才是展开其他融资尝试。”

  进入2月,全国大中型城市除苏州成交量出现明显下降外,其他城市则保持相对稳定增长,个别出现较大幅度的上扬,环比增幅达到20%-50%之间。上海市场表面回暖表现更为明显。易居中国·CRIC系统显示,2月上海共成交豪宅(均价3万/平方米以上)83套15074平方米,成交面积环比上涨45%,同比上升72%;据美联物业市场研究部数据显示,2月上海市二手房成交量较1月份有明显放量迹象,增长近1倍左右。这成为开发商们集体唱多的背景。

  但仔细分析可以发现,基于成交量回升的“回暖”论调并不站得住。首先是开发商降价带来销量上升。上海佑威数据显示,2月全市商品住宅成交均价为12141元/平方米,相比1月出现了明显的下跌,跌幅为13.94%。

  其次,在约六成成交增量的背后是高达2.5倍的供应暴增做铺垫。2月上海全市商品住宅新增供应面积为53.83万平方米,比1月增加了248.41%。

  另一个常识是,去年2月恰是春节期间,与今年春节后的2月成交量并不具有可比性。

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