上海楼市假回暖真相：开发商清货欲低点囤地

　　2月，上海市商品住宅成交78.76万平方米，比1月48.81万平方米增加61％。这一数字与2006年和2008年同期相比都增幅明显，分别上涨26.91％和129.09％，与2007年基本持平。

　　借此数据，以开发商为代表的卖方开始集体唱多，“楼市开始回暖”。

　　但各种渠道的数据都显示，开发商今年存货的压力创下历史新高。集体唱多，本意或是为了清货。正如近日易居(中国)董事局主席周忻透露，多数开发商比往年提前近一个月启动了全年营销攻坚。“目前地价比高峰时跌了至少一半，但房价没有跌这么多，尽快清货回笼资金抄底土地比捂盘划算多了。”

　　存货重压

　　周忻是在《中国房地产2008年年鉴》新书首发仪式上说了这番话，“今年大多数开发商的销售存货、回笼资金压力都很大，尽管信贷有所松动，但今年房地产公司的主要资金来源依然是销售回笼，首要任务就是清货，其次才是展开其他融资尝试。”

　　进入2月，全国大中型城市除苏州成交量出现明显下降外，其他城市则保持相对稳定增长，个别出现较大幅度的上扬，环比增幅达到20％－50％之间。上海市场表面回暖表现更为明显。易居中国·CRIC系统显示，2月上海共成交豪宅（均价3万/平方米以上）83套15074平方米，成交面积环比上涨45％，同比上升72％；据美联物业市场研究部数据显示，2月上海市二手房成交量较1月份有明显放量迹象，增长近1倍左右。这成为开发商们集体唱多的背景。

　　但仔细分析可以发现，基于成交量回升的“回暖”论调并不站得住。首先是开发商降价带来销量上升。上海佑威数据显示，2月全市商品住宅成交均价为12141元/平方米，相比1月出现了明显的下跌，跌幅为13.94％。

　　其次，在约六成成交增量的背后是高达2.5倍的供应暴增做铺垫。2月上海全市商品住宅新增供应面积为53.83万平方米，比1月增加了248.41％。

　　另一个常识是，去年2月恰是春节期间，与今年春节后的2月成交量并不具有可比性。