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REITs的主要几个操作环节和相关结构组成

http://www.jrj.com    2009年01月22日 08:04     乐居商业地产
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房地产投资信托基金

  REITs的全称为Real Estate Investment Trusts,即房地产投资信托基金。香港证券及期货检查委员会(香港证监会)在2003年8月1日公布的《房地产投资信托基金守则》(以下简称《守则》)中解释道:“房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。房地产投资信托基金通过出售基金单位获得的资金,会根据组成文件加以运用,以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。”从这个概念可以看出,REITs是一种集体投资计划,其利润来源于房地产本身的租金收入,是一个在设立之后可以再投资的发展平台。

  通过了解REITs的含义、发展历史及基本类型,我们可以看出它具有如下的一些特征:首先,它是一种集体投资计划,即可以在公开市场募集,这样就决定了其资金规模较大,与房地产业的资金要求相匹配。其次,其收益来源于房地产的租金收入,相对比较稳定且收益率高于银行同期存款。第三,它是一个可以长期经营的金融工具,这在一定程度上可以规避短期的投机行为,有利于维护投资者的利益。最后,有规范的法律构建的制度要求,从而避免了制度性风险。

  在REITs中有投资者、受托人和管理人三个主要的法律实体。投资人作为REITs的投资者,拥有REITs的资产并对其有最终决定权,并对REITs产生的收益拥有收益权。受托人,接受REITs的委托,以信托的方式为基金持有人拥有不动产并监管管理人。管理人接受REITs的委任负责REITs资产的管理和运营,并且管理人和受托人要保持相对独立性。

  亚洲国家(包括香港地区)的REITs结构的突出特点是强调受托人和管理公司的功能。以香港为例,REITs的专项法规对受托人、管理公司、物业估值师的条件和职责作了明确的规定。值得注意的事,在规范受托人和管理公司责任的同时REITs的专项法规强调了受托人和管理公司的相互独立性,从结构上避免资产管理过程中潜在的利益冲突。

  从设立REITs的角度来看,整个过程可以分为资产重组阶段、上市准备阶段、上市发售阶段、发售后的运营阶段以及最后REITs的终止。在整个过程中涉及到如下主体:基金的发起人、管理人、受托人、托管人和基金单位的持有人以及必要的特设公司和中介公司。

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