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首选商业地产 REITs不解开发商饥渴

http://www.jrj.com     2009年01月17日 20:20      经济观察报
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  2005年,大连万达集团董事长王健林携手澳大利亚麦格理银行,共同将部分万达商业广场打包上市,其当时的愿景是通过REITs上市融资80亿元,远超内地赴港上市的越秀基金(0405.HK)的集资额。尔后万达REITs计划搁浅。而从香港上市公司看,一些大的地产公司也会将商业物业以REITs的方式分拆上市,因为资产净值的折让会相对较少。王健林曾对媒体笑言,他发现REITs比IPO更有诱惑力。但他没有想到的是,REITs之路如此的不平坦。时隔4年,万达当初上市的资产包内的商场也比原先成熟。按照万达目前持有的ShoppingMall的规模,很难想象王健林不会对REITs再次动心。万达一旦有了REITs的融资渠道,过去靠出让一部分写字楼和商铺养自持物业,靠开发贷和自有资金滚动开发商业地产的模式就会发生极大的改变。

  而在北京,金融街拥有租金收益最好的大量写字楼,和万达一样,也在不断地加大商业物业自持比例,因为REITs之故,金融街备受券商的关注,但金融街投资关系联络人告诉记者,他们很关注这种新的融资方式,但目前没有任何进展。

  万通地产数月前花7亿元回购了万通中心的D座,冯仑的口号也是“一年一个万通中心”,从2008年三季度看,万通租金收入2.5亿元,主要来源是北京新城国际的底商收入,一向在资本市场长袖善舞的万通给记者的答复是,目前没看到细则,在密切关注中。

  北辰、招商、张江高科、泰达股份、世茂股份等一大批公司也因为持有商业地产而在近期颇为引人关注。国泰君安 (香港)的分析师DennisYao告诉记者,因为在港上市的内地地产公司,将已在港打包的商业地产回归内地参与REITs,可能存在障碍,所以SOHO中国、富力能否尽早分享REITs益处还很难说。

  不是解渴良药

  就在央行和建设部的权威人士透露即推出REITs试点时,很多媒体都将REITs定义为继银行贷款、股市、债券之后的灵丹妙药,但大部分的行业人士都表示,不能将REITs当成很多地产公司现金流断裂之际的救命稻草。

  他们指出,REITs投向的都是成熟的商业地产,最好的就是直接带租约的商业地产,而且是物权明晰的商业地产,而那些还在建设途中或者还欠有大量开发贷的商业地产并不是他们的目标。信托公司的人士还特别指出,因为是刚刚开始,一定会对项目选择非常慎重。信托人士的看法和一些地产公司高管的看法非常接近,金科地产集团副总裁李战洪接受本报采访时称,目前地产行业已经结束了暴利时代,整个行业都处于下行通道,即便是成立REITs,对投资者的回报也不比过往。他认为REITs目前对地产商意义不大。而孙飞则认为,按照惯例,REITs约有15%的资金是可以投向开发贷款的,如果一家地产公司操作的商业项目结束了开发贷之后,也正好可以过渡到REITs上,所以REITs对地产商具有重要意义。

  但亦有信托公司人士指出,如果将某商业地产的物权过渡到REITs之下,这和让度给其他普通单位没有区别。

  另有行业人士指出,卖给单个普通公司和卖给REITs的价格会有区别,若其名下物业能做成国内REITs的第一单,对品牌推广也有很大的益处,所以REITs对开发商筹资还是有积极意义的。李战洪认为,现在地产公司情况是普遍都缺钱,大环境如此,有无REITs,实际影响不大。而目前金科就有一家自持的物业金科大酒店,但李没有表示出对REITs有太大兴趣。

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