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房地产信托投资基金渐行渐近

http://www.jrj.com    2008年12月15日 09:00     第一财经日报
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  天津滨海新区已递交试点项目方案

  马可佳

  备受关注的房地产信托投资基金(REITs)渐行渐近。

  本月初,金融促发展“国九条”明确提出,房地产信托投资基金增加为企业创新融资渠道之一。据报道,央行、证监会、住房和城乡建设部等相关部委正加紧制定房地产信托基金试点管理办法。而天津滨海与上海浦东相关物业,或将以打包方式成为首批试点产品,分别登陆深圳和上海证券交易所。

  今年年中,上海浦东新区传出试点消息,其与监管部门合作设立的基础设施物业增值基金前期筹备工作已经结束,正等待监管部门审批。其主要打包对象,是在之前拥有良好业绩的带租约的浦东部分写字楼和商铺。

  天津滨海新区也早已向监管部门递交了房地产信托投资基金的试点项目方案。昨日,嘉富诚国际资本有限公司董事长郑锦桥告诉《第一财经日报》,天津滨海新区房地产信托投资基金的载体,主要是针对工业地产和商业地产等高端物业领域,把众多收租型物业资产打包到资本市场进行社会融资,以收租收益和其他投资收益实现股东分红。

  普华永道国际会计公司和美国城市土地学会12月9日联合发布《2009亚太房地产市场最新趋势报告》指出,面临全球经济衰退,亚太大部分市场包括房地产业将受到前所未有的冲击,而融资将成为2009年房地产业最当务之急的问题。

  房地产信托投资基金可以拓宽房地产企业融资渠道。北京高通智库投资顾问公司总经理张宏告诉本报记者,该制度的建立势在必行,可以解决房地产长期资金来源不足的问题。而在目前利率下调的背景下,房地产信托投资基金也可相对容易地获得定息产品比较优势。

  而房地产信托基金产品迟迟未能出现,据悉主要原因是此前争议不断。其中争议最大的就是,房地产信托投资基金带来的金融风险,以及基金运作过程中双重税收的问题。

  张宏认为,在当前的行业背景下,中国的房地产信托基金在建立之初,不可避免带有为持有型物业开发商融资的特性。而内地商业运营水平仍偏低,在商业诚信、商业物业运营能力上,也存在较多疑问。

  郑锦桥则表示,双重税收是房地产信托投资基金难推出的症结所在,如在基金本身和租金收益两个环节双重缴税,会导致基金持有者收益严重受损。所以解决税收问题,才能保证信托投资基金顺利发行。

  一位地产业内专家透露,政府曾有意将廉租房纳入到房地产信托基金试点的资产池中。对此,北京师范大学金融研究中心主任钟伟向本报表示,这种物业的问题在于收益率相对较低。将廉租房纳入的行为,无法产生良好的现金流。

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