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中信重启地产信托 68亿对赌12%年回报

http://www.jrj.com    2008年11月03日 08:53     中国经营报
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  作者:李乐 时平

  当楼市低迷让昔日“地王”纷纷感到前途未卜之时,被称为“天津地王”的天嘉湖地块“星耀五洲”项目,似乎没有被卷进这轮寒潮——开发进行得如火如荼,已经逼近销售。但很少有人知道,“星耀五洲”背后是一只迄今为止规模最大的房地产信托基金——中信盛景星耀地产基金,及一系列“对赌协议”。

  由中信信托发行的总规模68.9亿元的房地产信托计划,为这一项目提供长期资金支持。但与过往房地产信托不同的是,这一次信托产品采用了“股债结合”方式——2006年银监会212号文件(《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》)基本封死了房地产债权信托的生存空间后,“股加债”或将成为地产信托的主流模式。而隐藏在这一模式背后的游戏参与者对资金回报率的价值判断,似乎更加耐人寻味。

  “股加债”信托现身

  沉寂了几乎两年之后,房地产信托卷土重来。此次中信信托主刀为“星耀五洲”发行的信托基金,并不是此前业界常见的债权信托,而是一个由股权和债权共同构成的房地产信托基金。

  “股权和债权的比例是1∶1。”10月28日,参与该信托发行的一位人士告诉记者,这份总规模68.9亿元的信托基金被分为三个级别:超优先级、优先级和次级,其中超优先级与优先级为债权,次级为股权。

  据记者了解,超优先级基金面向社会公开募集11.5亿元,预期年收益率为14%,扣除2%的认购费后的年收益率为12%,偿付周期为15个月;总计24.5亿元的优先级基金,由机构投资者认购,偿付周期3年,预期年收益率与前者大致相当;剩余部分则为次级,由股权构成,总计32.9亿元,偿付周期5年。

  北国投信托总部副总经理何晓峰告诉记者,此前的房地产信托多是债权型,主要功能在于给地产商提供“过桥资金”。但2006年,银监会下发212号文件明确规定,发行房地产信托的地产项目必须“四证齐全”,这一条件与获得银行开发贷款的条件完全相同,故而此后近两年内,房地产信托产品几乎销声匿迹。

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