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房地产融资多元化 REITs推出正当时

http://www.jrj.com    2008年10月15日 10:22     证券日报
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  □ 本报记者 夏 青

  日前,中国银行间市场交易商协会召开主承销商座谈会,明确中期票据恢复接受注册后,将优先支持大型权重上市公司的股票回购和股东增持,并适用“绿色通道”机制,重点保障国民经济重要支柱行业主要企业的融资需求。“大型权重”的衡量标准是上市公司的市值,但房地产企业除外。

  调查显示,房地产成为与银行业高度依存的一个行业。然而,国家有降低银行信贷系统性风险的意图,实施了信贷紧缩政策,这使得房产商寻找银行贷款以外的融资渠道成为必须。但房地产信托募集的有限的资金量难以支撑整个行业的发展,于是人们有想到了房地产信托投资基金(REITs),这种在国外广泛运用、能将未来收益快速变现的新融资途径。

  房地产信托“暂非主流”

  据普益财富统计,2008年7月,集合资金信托产品成立规模为36.34亿元,其中房地产类产品成立产品为17.35亿元,占比为47.74%,继续保持着2008年以来房地产信托产品的强劲势头。这不禁使人联想到了2003年。由于“121号文件”的出台,导致地产商资金链紧绷,部分不满足银行信贷条件的开发商,为了融资,转而通过高成本的信托渠道募集资金。

  但资深研究人员表示,房地产信托现在还只是房地产金融一个很弱小的部分,而且在未来的很长一段时间内都不太可能成为主流,这是由于其自身的一些因素,例如,影响力较低,融资能力较弱,本身制度发展尚不成熟,限制了他的发展。所以,房地产信托融资在短时间内仍难当大任。一位信托业资深人士也表示信托融资对个别地产企业还是可以满足资金需求,但是对整个行业来说确实是杯水车薪。

  一位地产上市公司的负责人称地产公司现在的融资渠道首先是增发,其次是发公司债,另外还有可分离式公司债和银行贷款,其中增发和发公司债是最主要的融资方式。房地产信托融资占的比重非常小,因为各方面的条件都不健全和成熟。

  专家表示,造成这样的结果,与金融产品的金融体制有关系,也与现在的政策导向有关系,但是最核心的还是信托本身的不完善性。因为信托本身还是延续一种私募的传统,开放性还是比较差的,使用起来很难,门槛比较高,再加上信托融资成本比较高,还不如信贷,因此企业的积极性不高。而且,房地产信托还没有真正的发挥作用,现在信托在房地产开发过程中所起到的融资作用小,占房地产开发不动产总投资不到5%,主要还是股权投资和银行信贷这两个地方,占了90%左右。房地产信托如果完全发挥作用应该占25%——30%之间才是合理的。而要改变这种现状还需要一个过程,需要金融机构不断的改革,金融产品不断的调整才能够达到预期的目的。

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