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房地产信托:苏醒的巨龙还是扶不起的阿斗

2008年09月12日 14:05 来源: 国际金融报 【字体:


  日前,随着国家对房地产业的宏观调控,高企的房价难以为继。在紧缩的信贷政策下,房产商不得不寻找银行贷款以外的渠道进行融资,这时,被冷落了近一年的房地产信托成了房产商的一根救命稻草。

  那么,处于新一轮发展期的房地产信托产品,能否成为信托业的明星产品,挑起为信托业创造利润的大梁?信托融资能否胜任银行信贷的替补角色?

  贷款资金的替补

  据普益财富网最新统计,2008年8月,共有8家信托公司发行了11款房地产信托理财产品,继2008年7月发行量达到15款、创下2007年以来新高之后,产品数继续保持高位。享受在“房地产蜜月”之中的信托业,也似乎找到了在熊市中取代证券投资产品的“接班人”。

  房地产信托在2008年的走强,使人联想到了2003年。2003年6月央行出台“121号文件”,导致地产商资金链紧绷,部分开发商无法满足银行信贷的要求,为满足融资需求,不得不转而通过高成本的信托渠道募集资金。截至2003年9月,房地产信托发行规模为30亿元,而截至当年12月31日,房地产信托规模达到了60亿元。本轮房地产信托热浪在成因上与2003年有很大相似之处。

  基金化运作留空子

  不难发现,房地产信托随宏观调控趋紧及房地产遭遇困境而发展,随房地产火爆及宏观环境宽松而低迷。“主要因为目前缺乏基金化运作的信托渠道,融资能力较低而融资成本相对更高,在房产商资金富足时,一般不会选择信托融资;而当银行信贷这条融资大门不畅时,信托这条小径才被关注。”普益财富资深分析师赵杨表示。

  对此,业内人士也表达了相同的看法,受国家对房地产宏观调控的加强和银监会信托“新办法”的影响,尚处于萌芽时期的房地产信托基金化进程仍是曲高和寡。

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  在这样的大环境下,2008年之前只能找到一些有形无神的类基金房地产信托产品的影子。 2005年3月,联华信托推出 “联信·宝利中国优质房地产投资信托计划”,业界纷纷惊呼“准”REITs(房地产信托投资基金)的出现。但是,仍与真正的基金化信托相去甚远。

  “如果能够突破产业基金立法缺失和信托政策限制,我国发展房地产信托投资基金是完全可能的。”上海五合智库总经理邹毅表示,“到那时,信托资金募集对象大幅增加,投资者不仅可以分享房地产中的稳定利润,而且信托资金给房地产融资带来更多的利益。”

  除了缺乏基金化运作的信托渠道,分析师们认为,缺乏制度准备与技术准备的信托业通过贷款等业务模式设计产品,对参与房地产信托的各方均有一定的弊端。

  赵杨表示,对信托公司来说,当房地产度过融资困境时,通过高成本信托渠道的融资需求必然减少,房地产信托可能再度低迷。加之信托融资与银行信贷相似,很可能同样受到监管层的限制;对投资者来说,以企业融资为目的而设计的产品,其意不在为投资者提供服务;对房地产来说,信托融资与银行信贷方式上无异,对提高抗政策风险能力并不利。

  政策规范并非禁锢

  “虽然房地产信托在最近几年的发展比较曲折,监管部门也出台了一些限制房地产信托的政策,但对信托业在房地产金融领域所起的作用是不可忽视的。”赵杨说。

  记者了解到,银监会出台“212号文”与“54号文”限制房地产信托,实际上并非希望禁锢该类产品。“银监会曾研究并准备在近期出台房地产信托管理办法,也证实了监管层规范并发展该类产品的决心。”赵杨表示。

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  “银监会出台的‘212号文’等于将央行121号文件在信托行业内重复了一遍,这样银监会与央行的政策、国家的宏观调控统一了。” 中信信托副董事长姚海星表示。

  他表示,文件看似为了限制房地产信托的发展,实则提高了信托融资的门槛,降低了房地产信托的风险,对信托公司房地产信托业务进行规范。“但管理部门还应该告诉信托公司什么能做,并为他们创造条件。目前最重要的是,利用政策引导和鼓励REITs。”他说。

  事实上,房地产信托屡次在房地产融资困境中走红的现象,也可以理解是一种可行的房地产融资方式。有专家表示,如果对信托业务加以规范,大力发展REITs等投资型业务,会使信托在房地产融资多元化中作出重要贡献。
  

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