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房地产金融亟待创新 REITs首当其冲

2008年04月15日 13:33 来源: 北方经济时报 【字体:


  银根紧缩是今年政府金融工作的核心,于是业内想起了很多这样的声音:今年将是房地产企业融资能力的“高考年”,就一些小开发商来说,“寒冬”也许已经到来。而对于房地产金融领域,“春天”可能刚刚开始。

  地产金融进入变革时代

  “金融体系的建设将是一个房地产企业发展的核心建设,金融能力将是一个房地产企业发展壮大的核心竞争力,而金融谋划,将是保证一个房地产项目成功的最重要手段。”永安信金融服务机构董事长乔志杰说。

  城市化建设水平相对较低,经济在高速增长,这些都决定了地产行业会在今后唱主角。在我市近期举行的地产金融高峰论坛上,业内人士普遍认为,尽管市场在当前可能会产生一些阶段性的调整,出现这样或那样的问题,但是都不影响房地产行业持续增长和发展。

  中国海外发展中心的主任、经济学家孙飞说,现在的中国房地产严格讲只有房地产信贷没有房地产金融,实际上房地产业发展到今天,已经进入了变革的时代,进入了创新的时代。孙飞的观点代表了多数专业金融人士的想法。

  资金流动性过剩推动着房价在近年以遥不可及的速度蹿升,所以房地产市场上并不缺乏资本,但是缺乏金融工具和平台。一些长期忽略金融建设的开发企业,今年可能是企业的严冬。有业内人士认为,金融能力差的开发商会成为今后最痛苦的企业。

  “中国房地产金融创新的宏观经济背景基本面是向好的。”孙飞说。

  行业发展催化金融变革

  如今的房地产金融建设几乎是一个初级阶段,据统计,银行贷款占有房地产整体货币供应的70%到80%,按照国际惯例来说,这是一个极度不合理的比例,而银行为房地产提供服务的专业化贷款品种也并非全面。乔志杰说,现在沿用的是流动资金贷款和传统的固定资产投资贷款,这和房地产特性不接轨。

  商业银行在中国所处的特殊地位决定了其成为当今房地产开发的主流渠道。但是房地产融资渠道的单一势必预示着高风险,除了银行的风险,还有房地产出现泡沫的风险,企业如果主要依赖银行,也容易造成资金链断裂。于是,房地产金融的模式优化和金融创新已经走进了历史。

  孙飞介绍说,房地产开发信贷、流动资金贷款、再加上住房个人按揭贷款等,这些资金占据政府金融业为房地产提供支持的95%以上。商业银行垄断为房地产行业服务,直接导致中国的金融产品非常稀缺和金融通道不畅。

  REITs首当其冲

  REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。在银根紧缩等宏观调控政策力度加大的前提下,开发商对银行的依赖度必然逐渐减少。但开发商仍然要寻找融资渠道去进行持续生产,于是REITs(房地产投资信托基金)就为开发商提供了新的融资渠道。

  南开大学金融系教授徐保满说,REITs在经济发达国家已经有成熟的经验,在中国也必将是一个发展的趋势。REITs如果建立,可以分流或者在住宅市场上减少投资以至于投机的需求。

  中国房地产开发集团总裁孟晓苏说,在国外有很多社会资金通过发REITs来持有廉租房,这种形式应该引到中国来,这种基金还可以上市,成为股票市场上的优质资产。如果在中国引进REITs,将会有利于股市平稳发展。

  金融人士认为,房地产金融市场的理想状态是REITs与商业银行并驾齐驱。世邦魏仕理天津董事总经理尹宝军认为,REITS对投资商来说,多了一个融资平台,对大众投资者来说,风险相对低。

  “真正标准化的、可流通的REITs产品,是中国房地产金融未来发展的主流方向。”孙飞说。

  今年会是房地产业高度整合的一年,这基本已经成为业界的观点。大企业已经跃跃欲试准备吞并小企业,如何确保自身的发展已经成为众多开发商首要面对的课题。

  建设全面的金融战略;打造强势的金融团队;建立无数的金融资源;拥有畅通的资本通道,这是金融人士为开发商融资所谋划的出路。
  

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