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浦东试验渐进式REITs

2008年04月09日 04:13 来源: 21世纪经济报道 【字体:


  见习记者 孙小林

  美国次贷危机的爆发并没有阻碍浦东申请基础设施物业增值基金的步伐。

  浦东新区区长李逸平在3月25日浦东新区第三届人民代表大会第三次会议上表示,“2008年要重点做好推进基础设施物业增值基金等工作。”

  这种基础设施物业增值基金,一般被称为REITs(Real EstateInvestment Trust),即通常所说的房地产投资信托基金。

  浦东新区在2007年就与金融监管部门合作,参与发起设立基础设施物业增值基金,目前前期工作基本结束,正等待监管部门批准。

  记者近日独家获悉,浦东申请的基础设施物业增值基金主要模式是国内第一个可上市交易的物业增值基金,且主要放在商业物业投资上。

  充分考虑市场风险

  次贷的爆发为REITs的申请设置了障碍。

  REITs在美国已经经历了50多年的发展历程,并被证明为一种高效的投资工具和房地产融资工具,但次贷危机的爆发,对REITs产生了负面的影响。

  针对此,建设部官员此前表示,“从产品结构看,REITs与美国本次爆发信贷危机的次优抵押贷款支持债券并不相同,因为REITs是一种有回报的信托投资产品,其风险体现在对产品估值的高低以及房地产行业整体风险,“如果行业向好,租金稳定,自然投资回报就好”。

  记者调查显示,业界更多担心的不是次贷带来的问题,而是国内配套环境的完善问题。

  业界将REITs在中国的推行归结为以下四个瓶颈:一是信用制度不健全;二是房地产投资基金运行的参与主体需要逐步成熟,包括政府和人才;三是房地产投资基金运行的行业环境需要完善,包括房地产和基金行业;四是法律因素是制约房地产投资基金发展的瓶颈。

  针对此,浦东做好了初步准备。

  “提出申请时,次贷已经发生,我们考虑过市场风险,并在相关配套环节上进行了调查摸底。”浦东新区政府一位知情人士对记者表示。

  继确定中信证券、联华信托为REITs试点后,银监会开展的《信托公司房地产投资信托业务管理办法(草案)》征求意见稿(下称“REITs意见稿”)刚刚征询完毕,业界认为这将加速REITs的推出。

  中信证券、联华信托此次房地产基金试点的总体原则,将不采用国际通行的将若干地产项目打包成REITs并公开上市发行向公众投资者直接募资的方式,而是限定由机构投资者购买的封闭方式。

  “此次试点可以看出风险一直是政府考虑的重要内容,政府期望一步一步地走,先走一个中间过渡的方法,进而演变为REITs。”上述浦东新区政府知情人士对记者表示。

  按照美国REITs模式,其运行包括四个阶段:发起阶段:依法成立基金,并在证交所挂牌上市交易;筹资阶段:向投资者发行基金收益凭证,筹集资金;运作阶段:投资房地产领域,以获取利息、租金和资本增值等投资收益;收益阶段:投资者通过股息分红或低买高卖后的差价(资本利得)实现收益。

  “各国基本模式都一样,区别在于税费制度上。目前国内的只是个别企业试点,类似浦东这种政府层面的还没有,而且只是机构购买。而国外个人可以购买。”专业人士介绍。

  集中工商业地产投资

  浦东方面认为,推行基础设施物业增值基金有助于“开创土地增值收益在各利益主体间的合理分配、人民共享改革发展成果的新渠道,为实现房地产有效调控和区域经济科学发展多作贡献”。

  “REITs从宏观上可以深化中国的资本市场,可以扩大投资者的选择范围及吸引机构投资者;可以减低房地产贷款集中在银行体系的负担;可以引导市场资金回流银行体系。”一直研究REITs的福建行政学院周亮华表示。

  有声音认为REITs的推行可能会带来房地产价格的上升。此次申请的基础设施物业增值基金主要放在商业地产上,从而消除了人们对可能推动房价上涨的疑虑。

  这也符合中央的定调,此前中国证监会市场部副部长,资产证券化小组组长胡冰称,“如果物业增值基金推出,早期可以将重点放在商业物业基金,即商业物业的增值基金。”

  这些基础设施物业增值基金主要收购对象是将带租约的写字楼和商铺,并在之前拥有良好的业绩,完全不介入民用住宅。

  “商业地产更大的价值应该是充分体现在后续的商业经营收益价值,即其保值、增值功能。商业地产的经营一般要经过2-3年的培育期,因此,资金问题历来都是商业地产开发商最为关注的问题。”周亮华表示。

  “对于REITs的推出,我们是欢迎的,认为其对于扩大房地产企业资金筹措渠道、降低金融风险有很大帮助。”沪上某银行对记者表示。 

  胡冰则称,“如果能创造合适的类似物业投资基金,则能把投资者的物业投资需求进行转化(转化到商业和工业地产),住宅房地产的需求就可以减轻,房价上涨压力就可能减轻。”
  

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